강남에서 사무용 빌딩 한 채를 사려고 한다고 해볼게요. 비교할 만한 거래가 뭐 있나 싶어서, 직전 12개월 강남구 사무용 매매 평균값을 RTMS 에서 뽑아봤어요. 결과는 2.72억.
근데 빌딩 한 채가 2.72억일 리가 없잖아요. 뭐가 잘못된 걸까요?
같은 RTMS 데이터에서 빌딩 단위 매매만 따로 추려보면 평균값이 267억 으로 바뀌어요. 약 100배 차이가 나는 거죠. 이 격차가 어디서 생기는 건지 한번 풀어볼게요.
한 그릇에 두 시장이 섞여 있다
RTMS 신고 데이터에는 두 종류의 거래가 같이 들어 있거든요. 빌딩 한 채를 통째로 매매한 거래도 있고, 그 안의 호실 하나만 매매한 거래도 있어요. 한쪽은 한 건에 수백억대고요. 다른 한쪽은 한 건에 수억대예요.
둘을 한 평균에 담으면 표본 수가 많은 쪽이 결과를 가져가요. 강남에서는 호실 거래가 수천 건이라 평균값이 호실 쪽으로 끌리거든요. 빌딩 거래는 20건뿐이라 그 안에서 묻혀버려요.
빌딩 거래와 호실 거래는 다른 시장
한국 부동산 등기법이 둘을 정확히 분리해 두고 있어요.
- 빌딩 거래 (일반건축물 등기): 강남의 한 사옥 한 채를 통째로 매매하는 거예요. 본 글에서는 빌딩 거래라고 부를게요.
- 호실 거래 (집합건축물 등기): 같은 빌딩 안의 1502호 한 칸만 매매하는 거고요. 흔히 오피스텔 호실, 상가 분양 호실이에요.
매수자도 달라요. 빌딩은 리츠나 자산운용사, 연기금이 주로 사고, 호실은 개인 투자자나 임대 사업자가 주로 사거든요. 가격대는 처음부터 비교 대상이 아닌 거죠.
빌딩만 분리하면 267억이 보인다
강남구 사무용 빌딩 매매를 직전 12개월 기준으로 추려보면 표본이 20건이에요. 평균값은 267억이고요. 분포를 보면 하위 25% 가 196억, 상위 25% 가 504억이에요.
20건이 두꺼운 표본은 아니에요. 그래도 이 20건이 빌딩 매수자가 손에 쥘 수 있는 가장 정직한 비교 거래죠. 부풀려진 마케팅 자료의 평균이나 호가 시세가 아니라, RTMS 에 신고된 실거래니까요.
의미 있는 표본은 여섯 권역뿐
다른 권역도 같은 방식으로 추려볼까요.
차트 위의 여섯 권역만 5건 이상의 빌딩 표본을 가지고 있어요. 나머지 권역은 RTMS 신고 자체가 적어서 가격대 추정이 어렵거든요.
그래서 Veacon API 응답에는 항상 표본 수가 함께 표시돼요. 5건 미만 구간은 가격대로 읽기보다 ‘신고된 사례 가운데값’ 정도로 봐야 정직하죠.
평가팀이 이 분리를 요구하는 이유
빌딩 매물을 검토할 때 호실 평균값은 답이 될 수가 없어요. 반대도 마찬가지고요. 한 평균값 안에 두 시장이 섞여 있으면 어느 쪽 매수자에게도 신호가 안 돼요.
기관 리서치팀의 핵심 작업이 비교 거래 분석이거든요. 검토 자산과 비슷한 사이즈·권역·시점의 실거래를 모아서 가격대를 확정하는 일이에요. 빌딩과 호실이 분리되어 있어야 이 작업이 가능하죠.
Veacon API 한 줄로 분리
Veacon API 의 부동산 펄스 응답은 매물 호가가 100억 이상이면 자동으로 빌딩 cohort 만 돌려줘요. 직접 호출할 때는 building_type 파라미터에 일반(빌딩) 또는 집합(호실) 을 지정하면 되고요. 자세한 파라미터는 API 문서에 정리해 뒀어요.
/appraise 페이지에서는 매물 호가에 따라 빌딩 또는 호실 cohort 를 자동으로 선택해요. 빌딩 사이즈의 자산을 평가하면서 호실 평균값을 받는 함정을 입력 단계에서 차단하는 거죠.
알려진 한계
빌딩 표본은 강남도 20건뿐이에요. RTMS 신고율 자체가 상업용 매매의 40~60% 수준이고요. 부동산신탁 양수도, 법인 SPC 주식 양수도, 지분 매매는 RTMS 에 아예 잡히지 않거든요. 자세한 한계는 한국 상업용 부동산 데이터의 5가지 구조적 한계 글에 정리해 뒀어요.
Veacon 은 한계를 응답에 그대로 표시하고, 분리할 수 있는 곳에서는 분리하는 쪽으로 가요. 이 두 가지가 갖춰져 있어야 어느 평가팀이든 데이터를 자기 자료에 그대로 인용할 수 있거든요.
데이터 출처·검증
본문에서 ‘평균값’이라고 쓴 숫자는 통계적으로 분포의 가운데값(중위가격, median) 이에요. 부동산 분포는 한쪽으로 치우치는 경우가 많아서, 산술 평균보다 가운데값이 시장 대표값에 더 가깝거든요. API 응답에는 가운데값과 함께 하위 25% · 상위 25% 값이 같이 노출돼요.
데이터 기준일은 2026년 5월 16일이에요. RTMS 데이터는 매일 갱신되거든요. 본문의 숫자는 게시 시점 스냅샷이라, 지금 같은 호출을 직접 실행해보면 미세하게 다를 수 있어요. 데이터 출처와 갱신 주기 전체는 데이터 출처·검증 문서에 정리해 뒀어요.
