같은 시점·같은 시장의 같은 지표가 출처에 따라 다르게 보고됩니다. 2025년 2분기 서울 오피스 공실률은 한국부동산원 R-ONE 기준 8.6%로 발표됐지만 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 A급 기준 4.1%·CBRE 코리아 3대 권역 A급 기준 3.3%·세빌스 코리아 프라임 기준 4.0%로 같은 분기에 절반에 가까운 차이가 났습니다. 2025년 서울 오피스 거래 규모도 세빌스 21.1조원·젠스타메이트 24.0조원·CBRE 33.7조원으로 갈렸고 수도권 데이터센터 집적률은 분모를 어떻게 잡느냐에 따라 58.8%에서 90%까지 벌어집니다.
어느 한쪽이 틀린 것이 아닙니다. 모집단·정의·집계 단위·분모·시점·권역 경계·거래 인정 기준이 다르기 때문에 다른 숫자가 나옵니다. 같은 단어 "공실률"·"거래 규모"·"집적률" 아래에서 출처들이 서로 다른 자산 군과 모수를 재고 있는 것입니다. 본 글은 한국부동산원 R-ONE·국토교통부 RTMS·글로벌 브로커리지·국내 추적 리서치·공시·감정 체계가 각각 무엇을 재는지를 정리하고, 출처별 숫자 충돌의 대표 사례 6가지를 분해하며, 구조적 원인 6가지와 데이터 용도별 적합성 가이드를 제시합니다. 본 글은 출처 비교가 주제이기 때문에 통상 익명화하는 컨설팅 회사 이름을 분석 대상으로 명시했습니다. 폄하가 아니라 "각 출처가 무엇을 재는가" 를 중립 설명하는 데 목적이 있습니다.
1. 한국부동산원 R-ONE
한국부동산원 상업용 부동산 임대 동향 조사는 국가통계 승인 번호 제408001호로 2002년에 최초 작성된 분기 공표 통계입니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 제15조와 시행령 제25조에 근거하며 매 분기 익월 마지막 목요일에 결과가 공표됩니다. 표본은 일반 건물 1만2,111동과 집합 건물 2만9,500호로 구성됩니다. 일반 건물 내역은 오피스 824동·중대형 상가 5,761동·소규모 상가 5,526동이며 추출 틀은 2023년 6월 건축물대장 기준입니다. 조사 방법은 표본 조사와 현장 조사를 병행하며 목표 상대표준오차는 오피스 7% 이하·상가 상권 7~15%·비상권 13~15%로 설정됩니다. 표본 확대 연혁은 2020년 9,211동에서 2021년 1만661동·2022년 1만2,111동으로 확대됐습니다.
R-ONE 오피스의 모집단은 "6층 이상 일반 업무용 건물" 입니다. 글로벌 브로커리지의 "프라임" 또는 "A급 추적 빌딩" 과 모집단 자체가 다르며 R-ONE 이 더 광범위한 일반 오피스 재고를 포착하는 반면 브로커리지는 투자 등급 우량 빌딩만 추적합니다. 상가 분류도 중요합니다. 중대형 상가는 3층 이상 또는 330㎡ 이상, 소규모 상가는 2층 이하·330㎡ 이하로 분류되며 같은 도시의 "상가 공실률" 도 분류에 따라 크게 다른 숫자가 나옵니다. 임대료는 오피스의 경우 3층에서 최고층까지를 기준으로 산정하고 상가는 1층을 기준으로 산정해 직접 비교 시 유의가 필요합니다.
공실이란 임대 계약이 체결되지 않았거나 자가·무상 임대 등의 방법으로도 이용되지 않는 오피스·상가 건물의 빈 공간이다. 임대료 산정 시 상가 빌딩은 가장 효율적으로 이용되고 있는 1층을 기준으로 산정하는 반면 오피스 빌딩의 1~2층은 주로 로비나 매장용으로 이용되고 있어 3층에서 최고층을 기준으로 산정한다.
한국부동산원 조사개요(R-ONE)
국토교통부 RTMS 실거래가 공개 시스템은 매매 계약 30일 이내 신고 의무에 근거한 전수 신고 데이터입니다. 개별 실거래 가격·소유 주체·계약일을 기준으로 공개되며 거래가 없는 자산은 미포착·신고 지연이 있을 수 있고 계약일과 신고일 집계가 다를 수 있다는 점이 한계입니다. 한국부동산원은 R-ONE 과 RTMS 부동산 거래 현황의 활용 목적·집계·공개 기준이 상이하다고 명시합니다. 즉 R-ONE 은 전체 시장 임대 동향, RTMS 는 개별 자산 실거래로 서로 다른 질문에 답합니다.
2. 글로벌 브로커리지
CBRE 코리아·JLL 코리아·세빌스 코리아·쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 자체 정의의 프라임 또는 A급 빌딩 표본을 추적합니다. R-ONE 의 광역 표본과 달리 투자자가 거래·임대 결정을 내릴 때 비교 대상으로 보는 우량 자산 군을 좁게 정의한 추적 리서치입니다.
CBRE 코리아는 서울 3대 권역(CBD·GBD·YBD)과 마곡 등을 자체 A급 정의로 추적합니다. 2025년 3분기 서울 3대 권역 A급 공실률은 3.1%·명목 임대료는 ㎡당 39,964원으로 보고됐고 4분기에는 공실률 3.3%·명목 임대료 ㎡당 40,768원으로 갱신됐습니다. 2025년 서울 전체 상업용 부동산 투자는 33조7,000억원으로 역대 최대치를 기록했으며 동사 "Seoul Figures Q4 2025"(2026.2.3 발표)가 출처입니다. 물류 측면에서는 수도권 A급 표본이 318개·총 2,450만㎡ 규모이며 2025년 신규 공급 약 104만㎡에서 2026년 약 86만㎡로 축소 전망을 제시했습니다.
수도권 물류 시장은 공급 과잉의 정점을 지나 공급 축소와 견조한 수요가 맞물리며 새로운 균형점에 접어들고 있다.
최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무(2025.9)
세빌스 코리아는 서울 프라임 오피스를 추적하며 명목과 실질을 분리해 발표하는 것이 특징입니다. 2025년 3분기 서울 프라임 캡 레이트는 명목 4% 중후반·렌트프리를 감안한 실질 4% 초반으로 보고됐고, 동사 2025년 서울 오피스 거래 규모 집계는 21.1조원입니다(2026.2.3 발표). 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 A급 오피스와 7대 가두 상권 리테일·데이터센터(운영 용량 MW 기준)를 추적합니다. 2026년 1분기 A급 평균 공실률은 4.0%로 7분기 연속 상승세가 처음 꺾였고 2026년 수도권 물류 신규 공급은 7건·약 45만3,000㎡로 전년(약 105만5,000㎡)의 절반 이하로 줄어든다는 전망을 제시했습니다.
JLL 코리아는 서울 오피스·물류 시장을 추적하며 분기별 "Seoul Logistics Market Dynamics" 같은 권역별 다이내믹 리포트를 발간합니다. 4사 모두 자체 A급·프라임 정의와 권역 경계·표본 구성을 가지며 공개 리포트마다 정의 노트를 부속해 발표합니다.
3. 국내 추적 리서치·프롭테크
젠스타메이트는 추적 표본 1,027동(서울·분당·6대 광역시)을 기준으로 헤도닉 매매 가격 지수(2009년 이래)와 권역별 거래 시계열을 공표합니다. 표본 기준은 연면적 1,500㎡ 이상·지상 5층 이상·업무시설 비중 50% 이상입니다. 2025년 서울 + 분당 오피스 거래는 24조120억원으로 2000년 집계 이래 처음 20조원을 돌파했고(2021년 15조290억원 대비 +60%), 권역 분포는 CBD 9.1조원·GBD 5.6조원·서울 기타 5.0조원·YBD 0.9조원·분당 3.35조원(판교 테크원 1조9,820억원 포함)으로 보고됐습니다(2026.2.5 Q4 리포트).
알스퀘어(RSQUARE)는 자체 현장 조사 1차 데이터에 공공 데이터 교차를 더하는 3중 검증 방식으로 약 30만 빌딩 DB 와 개별 빌딩의 실거래·임대·공실·층별 임차인 10년 시계열을 상시 제공합니다. 부동산플래닛은 RTMS 실거래를 자체 가공·시각화해 전국 토지·빌딩·상가의 평균 단가와 면적당 단가를 공개하며 "실제와 오차 여지가 있을 수 있다" 는 점을 명시합니다.
출처 | 집계 방식 | 표본·모집단 | 강점 | 한계 |
|---|---|---|---|---|
한국부동산원 R-ONE | 표본조사 + 현장조사 | 일반건물 1만2,111동·집합 2만9,500호 | 전국·시도·상권 포괄·정책·공시 근거·RSE 제공 | 표본 기반·프라임 미반영·재설계 시 시계열 단절 |
CBRE 코리아 | 프라임·A급 추적빌딩 | 서울 3대 권역 + 마곡 / 물류 A급 318개·2,450만㎡ | 투자·딜·실질 임대 조건 트렌드 | 자체 정의·권역 경계·비추적 자산 미반영 |
세빌스 코리아 | 프라임 오피스 추적 | 서울 프라임 오피스 | 프라임 캡 레이트·렌트프리 정밀 | 프라임 한정 |
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 | A급 오피스·리테일·DC 추적 | 서울 A급·7대 가두 상권·DC MW | A급·리테일·DC 다부문 | A급 한정·자체 정의 |
젠스타메이트 | 추적 표본 + 공시·전화 조사 | 1,027동(서울 + 분당 + 6대 광역시)·연면적 1,500㎡ 이상 | 서울 + 분당 거래·가격 지수 시계열 | 자체 표본·분당 포함 시 비교 유의 |
알스퀘어(RSQUARE) | 자체 현장조사 + 공공데이터 교차 | 약 30만 빌딩 DB | 개별 자산 미시·시각화·층별 임차인 10년 시계열 | 커버리지·검증 공급자 의존 |
부동산플래닛 | RTMS 자체 가공·시각화 | 전국 토지·빌딩·상가 | 시각화·접근성 | 실제와 오차 여지 명시 |
국토부 RTMS | 전수 신고 | 전수(매매 계약 30일 내 신고 의무) | 개별 실거래·소유 추적 | 거래 없는 자산 미상·신고 지연·계약일/신고일 차이 |
4. 충돌 사례 6가지
출처별 숫자 충돌의 대표 사례 6가지를 분해해 보면 패턴이 보입니다. 모집단·범위·분모·정의·분류·산정 기준 중 어느 축이 다르냐가 충돌의 정체를 규정합니다.
지표 | 출처별 숫자 | 충돌 원인 | 무엇을 재는가 |
|---|---|---|---|
서울 오피스 공실률(2025.2Q) | R-ONE 8.6% vs 쿠시먼 A급 4.1% vs CBRE A급 3.3%(4Q) vs 세빌스 프라임 4.0% | 모집단 차이(6층 이상 전체 vs 프라임·A급 추적) | 전체 오피스 재고 vs 투자 등급 우량 빌딩 |
서울 오피스 거래 규모(2025) | 세빌스 21.1조원(서울 오피스) vs 젠스타메이트 24.0조원(서울+분당 오피스) vs CBRE 33.7조원(서울 전체 상업용) | 범위 차이(자산 유형·지역 경계·거래 인정 기준) | 서울 오피스 only vs 서울+분당(판교 테크원 1조9,820억 포함) vs 서울 전체 상업용 |
데이터센터 수도권 집적률 | KDCC 58.8%(개수) vs KDCC 72.9%(민간) vs 쿠시먼 73%(MW) vs KDCC 79.1%(상업용 코로케이션) vs 세빌스 약 90%(상업용 면적) | 분모 차이(개수 vs MW vs 면적·전체 vs 민간 vs 상업용) | 동일 단어 "집적률" 아래 서로 다른 분모 |
수도권 물류 신규 공급(2026 전망) | 쿠시먼 약 45만3,000㎡(7건) vs CBRE 약 86만㎡ | A급 정의·범위·기간 차이(최소 연면적·상온/저온 포함·집계 연도) | 등급 정의·집계 기간을 맞춰야 비교 가능 |
인천 송도 오피스 공실률 | 시중 인용 30%대(JLL 인용 36.5%·CBRE 인용 28~30% 전망) | CBRE·JLL·쿠시먼이 송도를 정규 서브마켓으로 미발표 → 2차 출처(채용·블로그) 의존 | 1차 출처 부재 시 검증 불가 — 인용 시 "미검증" 명시 필수 |
세종 상가 공실률(2025.2Q) | R-ONE 중대형 25.7~26.7%(전국 1위) vs 소규모 11.3% vs 집합 15.8% | 분류 차이(중대형 3층 이상/330㎡ 이상 vs 소규모 2층 이하/330㎡ 이하) | 같은 도시 안에서도 분류별로 다른 모집단 |
세종 역외 소비율 충돌도 같은 결입니다. 한국은행 시도별 역외 소비율 기준(2023년)은 41.5%이지만 한국은행 대전충남본부 "대전·세종·충남지역 역내외 소비현황 및 시사점"(2016.3.3 발표·2014년 신용카드 사용액 기준·김경근 과장)은 65.9%입니다. 정의(전체 소비 vs 신용카드)·발표 주체(지역본부 vs 본행 통계)·기준 연도(2014 vs 2023)가 다르기 때문에 같은 도시에 대해 24%포인트의 차이가 발생합니다. 글에 사용할 때는 단일 수치 단정 대신 출처·연도·산정 기준을 함께 표기해야 소명이 가능합니다.
코리빙 공급량도 단위 충돌의 사례입니다. 알스퀘어 애널리틱스 "2025 서울시 코리빙 시장 리포트"(2025.2.26 발표)는 "서울시 코리빙 하우스는 2025년 1분기 기준 7,371세대를 기록하며 9년 만에 4.7배 성장" 으로 발표한 반면 세빌스 2024 리포트는 "서울 수용 가능 인원 약 7,000명" 으로 인실 또는 명 기준 단위로 보고했습니다. 세대(unit)와 인실(bed/명)은 1대 N 관계라 직접 비교가 불가능하고 단기 숙박 포함 여부도 출처별로 다릅니다.
5. 출처별 차이의 구조적 원인 6가지
출처별 숫자 충돌이 무작위가 아니라는 점이 본 글의 핵심 메시지입니다. 충돌은 다음 6개 축 중 어느 하나 이상에서 출처가 갈리기 때문에 발생합니다.
모집단·표본 차이: 전수(RTMS) vs 표본(R-ONE) vs 프라임 추적 빌딩(브로커리지). 무엇을 측정 대상으로 잡았는가의 첫 분기점.
정의 차이: A급·프라임 기준, 공실 산정 방식, 임대 면적 vs 전용 면적, 명목 vs 실질 임대료(렌트프리 반영), 전용률·효율성. 같은 단어가 다른 것을 잰다.
집계 단위·분모 차이: 개수 vs 면적 vs 운영 용량 MW(데이터센터), 세대 vs 인실(코리빙). 분모를 명시하지 않으면 비교가 무의미.
시점·주기 차이: 분기 vs 연간·계약일 vs 신고일·딜 클로징 인정 시점. 같은 거래도 인정 시점이 다르면 다른 분기 통계로 잡힌다.
지역·권역 경계 차이: 서울 vs 서울+분당 vs 전국·CBD/GBD/YBD 구분 회사별 상이. 권역 정의가 다른 두 출처의 직접 비교는 의미가 없다.
거래 인정·컷오프 차이: 최소 금액·지분/실물·셰어딜·실사용 매입 포함 여부·자산 유형 범위. 무엇을 "거래" 로 인정하느냐가 거래 규모 수치를 좌우.
6. 데이터 용도별 적합성 가이드
출처별 차이가 구조적이라는 점은 곧 출처를 용도에 맞게 골라 써야 한다는 의미입니다. 같은 의사 결정 안에서 출처를 섞어 인용하면 소명이 가능 하지 않게 됩니다.
용도 | 적합한 출처 | 주의 사항 |
|---|---|---|
시장 트렌드·프라임 임대 조건·캡 레이트 | 글로벌 브로커리지(CBRE·세빌스·쿠시먼·JLL)·젠스타메이트 | 정의·권역 확인 필수·자체 표본 기반 |
전체 시장·정책·시계열·지역 포괄 | 한국부동산원 R-ONE(국가승인통계) | 표본 재설계 시 시계열 단절·프라임 미반영 |
개별 자산 실거래·소유 추적·담보 실사 | 국토부 RTMS 실거래 + 등기 | 거래 없는 자산 미포착·신고 지연·계약일/신고일 차이 |
감정·담보·과세 기준 | 공시 가격·감정 평가 체계 | 시장 실거래와 시차·괴리 존재 |
개별 빌딩 미시 시계열 | 국내 프롭테크(알스퀘어·부동산플래닛 등) | 커버리지·검증 수준 출처별 확인 |
7. 해외 인덱스 인프라와의 비교
미국과 영국 시장의 CRE 데이터 인프라는 실거래 기반과 표준화된 인덱스가 한국보다 발달해 있습니다. 미국에는 NCREIF(NPI 인덱스)·MSCI Real Assets(RCA CPPI)·Green Street(CPPI)·CoStar(CCRSI) 같은 인덱스 플랫폼이 병존하며 각각 감정 기반·반복 매매 회귀·기관급 자산 가격·동일 자산 반복 매매 등 서로 다른 방식을 공개해 사용자가 용도에 맞게 선택할 수 있게 합니다.
NCREIF 인덱스는 감정 기반이고 거래 기반이 아니며 연기금 투자자가 보유한 대형 프라임 자산에 한정된 작은 데이터 표본에서 도출된다.
CoStar / CCRSI 백서 인용(NCREIF 정의)
CoStar 의 CCRSI 는 모든 인덱스를 동일 자산의 반복 매매(repeat sales) 기반으로 구축하며 기하·균등 가중(개별 자산 성과 측정에 적합)과 산술·가치 가중(전체 시장 성과 측정에 적합) 두 가지 방식을 병행 공표합니다. MSCI RCA CPPI 는 거래 기반·반복 매매 회귀로 미국 2006년 12월 = 100 기준점에 묶여 있으며 사후 수정(backward revision)을 허용합니다. RCA 의 커버리지는 초기 500만 달러 이상·2005년 이후 250만 달러 이상 거래로 정의됩니다. 영국은 MSCI/IPD 인덱스 전통이 깊습니다.
국내는 RTMS·등기 같은 실거래 원천 데이터는 풍부하지만 이를 통합한 표준화된 audit-defensible CRE 전용 인덱스 또는 플랫폼은 상대적으로 갭이 있습니다. veacon 은 RTMS 실거래·R-ONE 분기 인덱스·등기·소유주 자체 집계를 통합 API 로 제공해 출처 간 교차 검증(triangulation)과 발표 주체·일자·정의·산정 기준 병기를 인프라 수준에서 구현하는 접근을 채택했습니다. 본 글의 메시지는 특정 출처의 폄하가 아니라 "각 데이터는 무엇을 재는가" 를 명확히 한 데이터 리터러시입니다.