2026년 6월 3일 중앙선거관리위원회 최종 집계 기준 대구시장 선거에서 국민의힘 추경호 후보가 70만2,421표·53.92%를 얻어 더불어민주당 김부겸 후보 58만6,927표·45.05%를 8.87%포인트 차로 누르고 당선됐습니다. 개표 초반 사전투표함에서 김부겸이 5%포인트 이상 앞섰으나 본투표함 개봉 이후 추경호가 역전했고 9개 구·군 전 지역에서 과반을 확보한 결과입니다(달서구에서만 2만7,833표 차). 투표율은 64.2%로 1995년 1회 지방선거 이래 처음 60%대에 진입해 역대 대구 지방선거 최고치를 기록했고 직전 8회(2022·43.2%) 대비 21.0%포인트 급등한 수치입니다.
상업용 부동산 분석 관점에서 가장 중요한 결과는 정당 불일치 구도입니다. 대구시장과 9개 기초단체장(중·동·서·남·북·수성·달서·달성·군위)이 전원 국민의힘인 반면 중앙정부와 국회 다수당은 더불어민주당으로 시리즈 1편 서울(시장 국힘 vs 중앙·시의회·구청장 민주)과 결이 같은 구도가 형성됐습니다. 동시 치러진 달성군 국회의원 재보궐(추경호 시장 출마로 공석)에서는 국민의힘 이진숙 후보가 약 63.8%로 당선되며 28년 만의 대구 재보선 의석을 확보했습니다.
1. 선거 결과와 정당 불일치 구도
당선인 추경호는 9개 구·군에서 전 지역 과반을 확보했고 달서구에서만 2만7,833표 차로 우위였습니다. 개표 71.31% 시점의 잠정치(52.80%·46.16%)와 최종치(53.92%·45.05%)가 차이가 있으며 본 리서치는 최종 확정치를 기준으로 합니다. 9개 기초단체장은 국민의힘이 전원 석권했고 류규하 중구 3선·김대권 수성 3선·조재구 남구 3선·최재훈 달성 재선·김진열 군위 재선 등이 포함됩니다. 광역과 기초가 모두 국민의힘으로 정렬된 셈입니다.
전국 흐름은 정반대였습니다. 더불어민주당이 광역 13곳을 석권한 반면 국민의힘은 TK(대구·경북) 사수에 그쳤습니다. 결과적으로 대구시(국힘)·중앙정부(이재명 대통령·민주)·국회 다수당(민주)의 정당 불일치 구도가 형성됐으며 이는 TK신공항 국가 재정 전환·국가산단 국비·전력계통 등 중앙 권한 사업의 협상 변수가 됩니다.
권력 축 | 정당 분포 | CRE 정책 영향 |
|---|---|---|
대구시장 | 국민의힘(추경호, 53.92%) | 도시기본·관리계획·K2 후적지 도시개발·재개발 인허가·도시철도·신청사·동성로 르네상스 직접 권한 |
기초단체장 9곳 | 국민의힘 9(민주 0) | 정비구역 지정·건축허가·자치구 도시계획결정 협력 환경 |
국회(달성군 재보궐 포함) | 전국 민주 다수 / 대구 의석은 국힘(이진숙 등) | TK신공항 국가사업화 법안·국비·예산 통과는 민주 다수 협조 필요 |
중앙정부 | 민주(이재명 대통령) | 신공항 공자기금(기재부)·군공항 이전(국방부)·국가산단(국토부)·전력(산업부) 권한 |
성원도 보내주셨지만 따끔한 질책도 있으셨다. 그 모든 것을 가슴에 잘 담고 대구 경제가 활성화되도록 하는 데 최선을 다하겠다.
추경호 대구시장 당선인(당선 소감)
2. 추경호 당선인 공약 | TK신공항·K2 후적지·산업 대개조
당선인 공약의 무게중심은 TK신공항입니다. 기존 기부대양여 방식(K2 후적지 개발 이익으로 군공항 건설비 충당)에서 벗어나 군공항은 국방부, 민간공항은 국토부가 책임지는 국가 주도·국가 재정 방식으로의 전환을 1호 공약으로 제시했습니다. 후반기 국회 1호 법안으로 TK신공항 국가사업화·국가 재정 책임 강화 법안을 처리하겠다는 의지를 밝혔습니다.
K2 군공항 이전과 국가안보 강화, 24만여 주민 소음 피해 해소, 대구 도심 고도제한 해제, 남부권 신공항 경제권 구축까지 연결되는 대한민국 균형 발전의 핵심 국가사업이다.
추경호 대구시장 당선인(2026.6.4)
산업 측면에서는 반도체 산업단지 조성을 통한 대구 경제 대개조가 핵심입니다. 삼성전자·SK하이닉스 반도체 팹·테슬라 아시아 2공장·HD현대로보틱스 글로벌 R&D 캠퍼스 유치가 제시됐고 당선인 추정치 기준으로 테슬라 아시아 2공장의 생산유발 효과를 50조원·직간접 고용 13만 명으로 추산했습니다. 동시에 GRDP 2035년 240조원·2040년 300조원·고연봉 일자리 50만 개 창출 목표도 제시됐으나 이는 모두 당선인 제시 추정치이며 미실현 영역입니다. 민생 측면에서는 소상공인 보증 2.2조원에서 10조원 확대·대구로페이 3,000억원에서 1조원 확대·D패스(월 4만5,000원) 도입·대구 대박 세일 정례화·전통시장 공영주차장 확충이 패키지로 포함됐습니다.
교통은 대구·경북 1시간 생활권을 목표로 달빛철도와 대구권 광역철도(대경선) 연장·만 65세 도시철도 무료·만 70세 시내버스 무료가 제시됐습니다. 행정 측면에서는 TK행정통합을 재추진해 2028년 총선에 맞춘 대구경북통합특별시장 선출을 위한 임기 단축 공약이 포함됐습니다. 낙선한 김부겸 후보는 신공항 초기 재원 1조원 확보와 옛 경북도청 아시아 글로벌 청년창업 문화특구·30분 국제공항세권을 제시한 바 있어 비교 맥락으로 참고할 수 있습니다.
3. 핵심 개발축 | TK신공항·K2 후적지·도심 대개조·제2국가산단
대구 상업용 부동산의 핵심 개발축은 대부분 중앙정부 권한과 대규모 분양 흥행에 동시 의존합니다. 정당 불일치 환경에서 사업 추진 속도는 중앙 협상력의 변수가 됩니다.
개발축 | 핵심 수치·일정 | 주요 리스크 |
|---|---|---|
TK신공항(군위 소보·의성 비안 이전) | 총사업비 약 14.1조원(군공항 11.5조 + 민간공항 2.6조), 2030 개항 목표, 부지 16.9㎢·활주로 2,744m | 2026년 공자기금 2,795억원 미반영·용역 다수 중단·기부대양여 부동산경기 의존·자료별 사업비 11.4조~14.1조 혼재 |
K2 후적지(동구 검사동·도동) | 693만2,000㎡(약 210만평)·감정 추정가치 9조2,700억원(2019 국방부)·도시개발사업 규모 11.5조원·2030~2032 사업기간 | 693만㎡ 동시 분양이 미분양 누적·인구 감소 도시에서 흥행 실패 시 기부대양여 회수 차질 |
도심 대개조(3,300만㎡ 미래복합벨트) | 동·북구 일원 1,000만평 재설계·옛 경북도청 후적지·옛 두류정수장 신청사(4,500억원·2030 완공) | 도심 5개 군부대 통합 이전지 군위 최종 선정(2025.3.5)·2030 이전 후 추가 개발 여력 |
제2국가산단(미래스마트기술) | 달성 화원·옥포 255만㎡·국비 1.8조원·2030 목표·KDI B/C 1.05·AHP 0.524·2025.7 예타 통과 | 전국 11개 후보지 중 최초 예타 통과·산업용지 비율 65%·인근 산단 대비 약 70% 분양가 |
수성알파시티 | 97.6만㎡·300여 기업·ABB(AI·빅데이터·블록체인) 특구·기회발전특구 25.3만㎡·SK 컨소시엄 6개 기업 1조396억원 투자 계획 | 국가디지털혁신지구 지정·SK AI 데이터센터 약 8,000억원·9,900㎡·2027 준공 목표·전력 공급·수요 검증 리스크 |
도시철도(4호선 엑스코선) | 2026 착공·2030 완공·총사업비 7,756억원·순환선 5호선·6호선 대구은행역~가창 9.3km | 대구시장 직접 권한 영역 |
K2 후적지 개발의 사업성은 인근 그린벨트 423만㎡(128만평) 추가 개발 시 확보 가능하다는 분석이 제기됐습니다(이종헌 신공항건설특보 발언). 금융비용 약 4조1,000억원 절감이 추산되며 UAM(도심항공모빌리티) 버티포트 복합환승센터(지하 5~지상 6층·약 8,000억원, HD현대엘리베이터 협약)가 동반됩니다. 민간 회계법인이 수행한 K2 후적지 사업성 분석은 NPV 최대 2조5,000억원·IRR 최대 12.3%(시장 이자율 6.74% 대비)의 결과를 제시한 바 있으나 부동산 경기 가정에 따라 변동이 큽니다.
4. 상업용 부동산 자산군별 영향 | 동성로 침체 vs 신공항·후적지·DC 기회
대구 상업용 부동산의 두드러진 특징은 자산군별 양극화입니다. 동성로 리테일과 주거 미분양은 전국 최악 수준의 침체에 있고 K2 후적지·신공항·제2국가산단·수성알파시티는 중장기 기회 영역입니다.
자산군 | 현황·수치 | 추세 | 영향 |
|---|---|---|---|
리테일/상권 | 동성로 중대형 공실 26.9%(2025.4분기, R-ONE)·대구 전체 중대형 평균 18.1%·소규모 9.8% | 침체·구조적 | 동성로 르네상스 2023~ 150억원+ 투입·대구백화점 본점 2021 폐점·동아백화점·롯데영플라자 연쇄 폐점 |
오피스 | 대구 공실률 10.9%·임대료 3.3㎡당 2만4,438원·투자수익률 0.62%(한국부동산원 2025 2분기) | 정체·둔화 | 수성알파시티 SW오피스(SW융합테크비즈센터 만실) 예외적 강세 |
주거·정비 | 준공 후 미분양 3,776가구(2025.4)·전국 14.2%·17개 시·도 중 1위·2025년 말 5,962가구(46개월 만에 5천대 진입) | 침체·공급절벽 전환 | CR리츠 임대 전환이 출구·2025 입주 1만2,000가구 → 2026 약 1만 가구로 공급절벽 진입 |
수성구 안정 | 범어W 84㎡ 18억원 신고가 | 국지적 강세 | 수성구 안정 vs 달서·북구·외곽 조정 양극화 |
데이터센터·산업 | 수성알파시티 SK AI DC 약 8,000억원·9,900㎡·2027 준공·제2국가산단 2030 목표 | 수혜·중장기 | 전력 공급·수요 검증 리스크(대구시의회 지적·현지 매체 2025.8) |
물류·산업 | 중부내륙고속도로 화원옥포IC·대구산업선(2027)·달빛철도 결절 | 수혜·교통 연결 | 신공항 화물(의성 물류공항화)가 변수 |
동성로는 R-ONE 기준 중대형 상가 공실률이 2024년 3분기 19.8%에서 2025년 3분기 23.3%로 1년 새 3.5%포인트 상승했고 2025년 4분기에는 26.9%까지 올랐습니다. 대구 전체 중대형 평균(18.1%)과 소규모 평균(9.8%)을 크게 웃도는 수치입니다. 중구가 인구 10만 명을 회복하고 순유입률 전국 1위를 기록했음에도 소비 전환이 미흡하고 대기업 직영점 증가와 소상공인 폐업의 양극화가 진행 중입니다. 대구 오피스 시장은 한국부동산원 2025년 2분기 기준 공실률 10.9%·중대형 상가 17.4%·소규모 8.7%·집합 12.2%로 모두 전 분기 대비 상승했고 투자수익률 0.62%로 2분기 연속 둔화됐습니다.
20대를 중심으로 한 인구 감소 지속과 비대면 소비 확대 등으로 당분간 높은 공실률이 지속될 가능성이 크다.
한국은행 대구경북본부(김현웅 과장, 2025.1)
주거는 전국 최악의 악성 미분양 누적이 지속되고 있습니다. 국토교통부 2025년 4월 주택통계 기준 대구 준공 후 미분양은 3,776가구로 전국 준공 후 미분양 2만6,422가구의 14.2%를 차지해 17개 시·도 중 가장 많은 물량입니다. 전체 미분양은 2025년 12월 말 5,962가구로 46개월 만에 5천대로 진입했고 준공 후는 3,010가구로 13개월 만에 전국 1위에서 벗어났습니다(1위는 경북). 2025년 입주 1만2,000가구에서 2026년 약 1만 가구로 공급절벽 국면에 진입하며 수성구는 안정세를 보이는 반면 달서·북·외곽은 조정이 이어집니다.
5. CR리츠 — 전국 1위 악성 미분양의 출구
대구는 CR리츠(기업구조조정 리츠)가 미분양 출구로 본격 작동한 첫 시장입니다. 2025년 4월부터 본격 거래가 시작됐고 현재 2개 CR리츠 운용사가 4개 단지·총 725가구를 매입한 상태입니다(현지 매체 2025.12 집계).
1호 거래는 JB자산운용이 설립한 CR리츠로 467억원의 자본을 모집해 대구 수성구 수성레이크우방아이유쉘 288가구를 매입했습니다(총 취득액은 매체별 1,255억원 또는 467억원으로 혼재). 국토부 등록 기준 2025년 4월 21일 전국 1호입니다. 신세계프라퍼티투자운용의 에스밸류CR리츠는 빌리브 라디체(달서구) 222가구를 약 1,225억원에 매입했고 매도자는 신한자산신탁이었으며 2025년 11월 7일 등기됐습니다. JB자산운용은 힐스테이트 대구역퍼스트 1·2차(중구) 215가구를 1,262억원에 추가 매입했습니다. HUG(주택도시보증공사)는 모기지보증 대상을 CR리츠 미분양 매입까지 확대했고 대구 달서구 상인 푸르지오 센터파크가 대구 4번째 HUG 모기지보증 CR리츠 매입 사례입니다.
정부 정책 환경은 우호적입니다. 2024년 3월 28일 비상경제장관회의에서 건설경기 회복 지원 방안이 발표되면서 CR리츠가 부활했고 취득세 중과 배제(2024.5.28 시행)·취득 후 5년간 종합부동산세 합산 배제(2024.6.25 시행)·법인 양도세 추가 과세 배제가 시행됐습니다(비수도권 한정·2024.3.28~2025.12.31 취득분 적용, 일몰 연장 여부 미확인). 2024년 정부 수요조사에서 지방 건설사 매각 수요는 약 5,000가구 규모로 집계됐습니다. 다만 LH 직접 매입은 한계가 명확합니다. LH가 2025년 4월 한 달간 지방 악성 미분양 매입 결과 58개 업체·3,536가구가 매입을 신청했으나 전체 신청량의 13%에 그쳤습니다(현지 매체 보도, 국토부 4월 주택통계 인용).
CR리츠의 한계도 지적됩니다. 권대중 서강대 교수는 "CR리츠는 취지 자체는 나쁘지 않지만 수요자와의 이해 조율 없이 공급자 중심으로만 작동하면 오히려 시장의 신뢰를 훼손할 수 있다" 고 평가했습니다. 송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 "2025년 하반기부터 신규 분양이 전무한 상황이라 2027~2029년까지 입주 물량의 공급 공백이 불가피하며 CR리츠가 할인 분양·시세 하락 방어에 기여할 수 있다" 는 진단을 제시했습니다. 조사에 따르면 "공급 감소만으로는 시장이 유쾌하게 살아나기 어렵고 대구의 가장 큰 문제는 수요가 수도권으로 유출되는 것" 이라며 세제·대출 우대 병행이 필요하다는 진단입니다.
6. 정당 불일치 변수와 권한 분할
대구시장 직접 권한은 도시기본·관리계획·K2 후적지 도시개발·정비 인허가·도시철도(4호선 엑스코선 2026 착공·2030 완공·7,756억원, 순환선 5호선, 6호선 대구은행역~가창 9.3km)·신청사 건립·동성로 르네상스·지방채 발행입니다. 자치구 권한은 정비구역 지정·건축허가·자치구 도시계획결정으로 9개 기초단체장이 전원 국민의힘인 상황에서 도-구 협력 환경이 우호적입니다.
현 정부 권한 영역은 신공항 국비·예타·공자기금(기재부)·군공항 이전(국방부)·국가산단 지정·국비(국토부)·전력계통(산업부·한전)·특별법 개정(국회) 입니다. 정당 불일치 변수는 TK신공항 국가전환 1호 법안이 민주 다수 국회 협조가 필요하다는 점에 가장 강하게 작용합니다. 광주 군공항(이재명 정부 국정과제) 과의 형평·우선순위가 동시 변수로 등장하며, 신공항이 균형발전·국가안보 명분을 가진 만큼 초당적 지지 가능성도 존재합니다.
7. 실현 가능성과 리스크 요인
변수는 신공항 2030 개항 일정입니다. 기부대양여 구조가 부동산 경기 의존도가 높아 침체와 건설비 상승 국면에서 실효성에 의문이 제기됩니다(현지 매체 2026.3.12). 2026년 공자기금 2,795억원이 정부 예산에 미반영됐고 용역 다수가 중단됐으며(기초조사 179억원 등), 화물터미널 위치(군위 봉양 vs 의성 비안) 갈등도 잔존합니다.
K2 후적지의 693만㎡ 동시 분양이 미분양 누적·인구 감소 도시에 동시 공급되는 모순이 있고 분양 흥행 실패 시 기부대양여 회수 차질 가능성이 있습니다.
인구 측면에서 통계청 장래인구추계 시도편(2022~2052)은 대구 인구가 2022년 237만 명에서 2052년 180만 명으로 58만 명(-24.3%) 감소를 전망했고 생산연령인구는 168만 명에서 89만 명으로 -46.9% 줄어듭니다. 청년 20대 순유출이 2025년 순유출의 90%에 달해 신규 수요 기반이 취약합니다.
동성로 공실 26%대는 구조적 침체에 가깝습니다. 다섯째, 정당 불일치로 국비 사업 속도가 불확실하며 2027년 정부 예산 신공항 공자기금 반영 여부가 1차 모니터링 변수입니다.
8. 투자자 모니터링 트리거
대구 CRE 투자자 관점에서 추적해야 할 트리거 지표는 다음과 같습니다.
TK신공항 국가전환 1호 법안 통과 여부: 추 당선인 임기 첫 정기국회에서 민주 다수 국회의 협조가 핵심 변수.
2027년 정부 예산 신공항 공자기금 반영: 2026년 2,795억원이 미반영된 후 정상화 여부.
CR리츠 세제 일몰 연장 여부(2025.12.31): 취득세·종합부동산세 특례의 연장이 미분양 출구 지속의 조건.
LH 3차 매입(2026.4.27~6.5) 결과: 직접 매입 실효성과 CR리츠 보완 효과의 추가 검증.
동성로·오피스 공실률 분기 추이: R-ONE 분기 인덱스로 26.9% 정점 후 안정화·악화 방향 확인.
K2 후적지·제2국가산단·SK AI 데이터센터 토지·자산 거래: 사업 본격화 신호로 디벨로퍼·신탁·증권 PF 진입 시점 파악.