오세훈 5선 서울시장의 부동산 개발 공약과 서울 CRE 관계 | 권역별 시리즈 서울편

2026년 6월 5일 지방선거에서 오세훈(국민의힘) 후보가 49.15%·256만590표로 정원오(더불어민주당, 48.13%·250만7,130표) 후보를 1.02%포인트·5만3,460표 차로 누르고 헌정사상 첫 5선·3연임 서울시장에 당선됐습니다(중앙선거관리위원회 6월 5일 개표율 99.54% 잠정치). 방송 3사 출구조사(오 46.0% vs 정 51.4%, 오차범위 밖)와 개표 초반 모두 정원오 후보가 우세였으나 강남 3구(강남 65.98%·서초 64.68%·송파 54.77%)에서만 약 21만표 우위로 13시간 만에 역전됐습니다.

CRE 분석 관점에서 가장 중요한 결과는 정당 불일치 구도입니다. 같은 선거에서 자치구청장은 민주 17·국민의힘 8, 서울시의회는 민주 81석·국민의힘 37석 (지역구 73 + 비례 8 vs 30 + 7) 으로 시·구·의회 정당 분포가 갈렸고 중앙 정부도 더불어민주당(이재명 대통령)입니다. 신속통합기획 2.0(쾌속통합)·31만호 착공·이주 리츠 10만호·용산국제업무지구·여의도 글로벌 금융 중심지 등 당선인 공약은 서울시장 직접 권한 영역과 중앙정부·시의회 권한 영역으로 갈리며, 자산군별(정비·오피스·리테일·데이터센터·물류·리빙) 영향이 비대칭으로 나타날 전망입니다.

1. 선거 결과와 정당 불일치 구도

당선인의 약력은 1961년생, 33·34대(2006~2011)·39대 (2021 보궐~)·5선 성공으로 시장 임기 도합 14년 6개월입니다. 투표율은 전국 61%(역대 지선 2위), 서초구가 66.3% 로 25개 자치구 최고치를 기록했습니다. 당선인이 우세한 자치구는 강남(65.98%)·서초 (64.68%)·송파(54.77%)·용산(57.09%)·강동(50.65%)·영등포(50.50%)·중구(49.60%)·동작(49.56%)·양천(49.22%)·광진(48.68%) 10곳이었습니다(현지 매체 집계).

한강벨트 10개 자치구 중 6곳(강남 3구 + 용산·강동·광진)은 국민의힘 구청장이, 4곳(마포·성동·영등포·동작)은 민주당 구청장이 차지했습니다. 4년 전(2022년)이 국민의힘 17·민주 8로 정확히 역전된 데칼코마니 구도입니다. 서울시의회(제12대)는 임기 2026년 7월 1일~2030년 6월 30일이며, 민주당이 강남·서초·송파·용산·중구 5곳을 제외한 전 지역구에서 석권했습니다. 7월 첫 임시회에서 의장단이 선출됩니다.

서울의 최대 현안은 뭐니 뭐니해도 부동산 문제이다. 임기 첫 주에 국무회의에 참석해 이재명 대통령에게 재개발·재건축 이주비 대출 완화와 조합원 지위 양도 제한 개선 등을 요청하겠다.

오세훈 서울시장 (당선 소감, 2026.6.5)

2. 정비사업 정책 | 신통기획 2.0·31만호·강북 인센티브

당선인이 제시한 정비사업 핵심은 신속통합기획 2.0(쾌속통합)입니다. 2026년 5월 7일 영등포 대림1구역에서 발표된 골격은 추진위원회 구성 생략 → 바로 조합설립, 사업시행인가와 관리처분계획인가의 동시처리, 정비기간 20년 이상 → 12년으로 단축(목표)입니다. 신통AI기획·신통120 시스템 및 AI 정비사업 컨설팅 체계가 동반됩니다.

공급 목표는 2031년까지 31만호 착공, 순증 8만7,000호이며 한강벨트 19만8,000호를 포함합니다. 핵심전략정비구역 85개·8만5,000호의 3년 내 조기착공도 제시됐습니다. 기존 신속통합기획 실적은 2021년 5월 도입 후 264개 후보지 선정·109개 구역지정으로 정리됩니다 (평균 정비구역 지정기간 5년 → 절반 단축). 강북·서남권 11개 자치구의 공공기여 비율이 50% → 30% 로 하향되고 강북전성시대기금이 조성됩니다.

강북·서남권 인센티브 6종은 다음과 같이 정리됩니다.

1. 성장잠재권 용도상향: 간선도로변 최대 일반상업지역까지 종상향.

2. 사전협상제 확대: 사업자·자치구·서울시 협상 트랙 확장.

3. 강북형 역세권사업 확대: 권역 특성 반영 개발 모델.

4. 도심복합개발 특례: 환승역 500m 내 용적률 최대 1,300%.

5. 사업성 보정계수 도입: 허용용적률 인센티브 최대 40% 상향.

6. 고도지구 높이규제 혁파: 권역별 기준높이 완화.

주거복지 측면에서는 정비사업 이주 리츠 설립으로 10만호 규모 이주자 전용주택(빌라·다세대)을 2031년까지 확보하는 그림이 제시됐습니다. 공공임대 12만3,000호·공공분양 6,500호·장기전세 10만6,000호·더드림집(청년·신혼 주거사다리) 7만4,000호·민간 빌라·다세대 매년 1만호 자금지원이 동반되며, 서울내집(19~39세 무주택 청년 대상, SH 80%·청년 20% 지분, 8,000호 목표)도 포함됩니다.

압여목성(압구정·여의도·목동·성수) 토지거래허가구역은 2026년 4월 27일부터 2027년 4월 26일까지 1년 연장됐습니다(총 약 4.6㎢). 사업 단계 양극화가 뚜렷한데 압구정 2구역(현대건설, 공사비 2조7,489억원, 최다 세대)·4구역(삼성물산, 2026년 5월 23일 총회 가결) 은 진척이 빠르고 1구역은 추진위 단계입니다. 성수전략정비구역 4개 지구(총 9,428가구)는 1지구 GS건설(3,014가구)·4지구(지하 6~지상 64층, 1,439가구, 공사비 약 1조3,628억원, 롯데건설·대우 경쟁)가 진행 중입니다. 여의도는 대교(삼성물산 수주)·시범 (2,491가구)·목화 (416가구) 시공사 선정이 진행됐고 미성은 조합설립 난항입니다. 목동은 1~3단지 후발이며 7단지에 신탁방식 잡음이 있고 압여목성 공사비는 3.3㎡당 950만~1,240만원으로 단독입찰·유찰·수의계약이 잇따르고 있습니다.

3. 핵심 권역 대형 개발 | 용산·여의도·잠실

용산국제업무지구(용산서울코어)는 용산구 한강로3가 40-1 일대 45만6,099㎡(약 13만평) 옛 철도정비창 부지에서 추진됩니다. 사업비는 약 51조원(현지 매체 추정)이며 기반시설 사업비는 14.3조원으로 출처별 수치가 혼재합니다. 용도는 국제업무·업무복합·업무지원 3개 존으로 구분되고 국제업무존은 3종일반주거에서 중심상업지역으로 종상향되어 최대 용적률 1,700% 와 100층 안팎의 랜드마크가 가능해집니다. 일정은 2024년 11월 28일 도시개발구역 지정·개발계획 고시, 2025년 11월 27일 기공식 완료, 2028년 기반시설 준공·2029년 획지별 건축 착공·2030년 입주 목표입니다(사업시행 코레일·SH공사). 서울시 기자설명회 자료 기준 건설 기간 고용 14.6만 명·생산유발 32.6조원, 조성 후 연간 고용 1.2만 명·생산효과 3.3조원이 제시됐습니다. 주거 부분은 지구 내 6,000호 + 주변 7,000호 = 약 1.3만호(정부 1만호 vs 서울시 8,000호 견해차)입니다.

여의도 글로벌 금융중심지는 여의도 금융중심 지구단위계획구역 약 112만㎡(동여의도, 아파트지구 제외)가 2024년 9월 수정 가결되면서 골격이 잡혔습니다. 중심상업지역 종상향·용적률 최대 1,600%·기준높이 350m 완화(파크원 333m·69층 초과 가능)가 핵심이며, 한국거래소 (350m)·KBS별관 (300m) 부지가 랜드마크 특별계획구역으로 지정됐습니다. "국제 디지털금융중심지" 육성과 여의나루로 "국제금융 스트리트"가 목표입니다.

잠실 스포츠·MICE는 잠실종합운동장 일대 약 35만㎡에 코엑스 2.5배 규모 컨벤션과 3만석 돔야구장이 BTO 민자로 추진됩니다. 사업비 3.3조원, 2026년 착공·2032년 완공 목표이며 서울시 기준 46년간 경제 효과 약 595조원(건설 9조 + 운영 586조)·일자리 242만 개가 제시됐습니다. 강남권 영동대로 지하 복합개발(삼성역~봉은사역 약 1km, 지하 5층 17만㎡ 광역복합환승센터, 2028년 말 완료 목표)과 그레이트 한강(한강버스 2025년 9월 정식 운항·노들 글로벌 예술섬 2025년 10월 21일 착공·서울링 등)도 임기 중 진행됩니다.

4. 오피스 자산군 | CBD 공급 집중과 권역 양극화

서울 프라임 오피스 시장은 2024년 1분기부터 7분기째 지속되던 공실률 오름세가 한풀 꺾였습니다. 민간 부동산 컨설팅 리서치(2026년 1분기 보고서, 2026.5.4) 기준 A급 평균 공실률은 4.0% 로 전 분기 대비 0.3%포인트 하락했고 권역별로는 CBD 5.7%·GBD 2.5%·YBD 3.2% 입니다. 또 다른 민간 컨설팅 리서치는 2025년 말 프라임 공실률을 3% 대 중반·GBD 1.7% 로 다른 컨설팅 리서치는 A급 3.3% 로 집계해 출처별 정의(프라임 vs A급)가 다릅니다. 임대료는 2025년 말 명목 ㎡당 40,768원(+2.0% 분기 대비)·실질 ㎡당 38,304원 (+6.3% 전년 대비)으로 견조한 흐름이 이어졌고 cap rate는 명목 4% 중후반·실질 4% 초반으로 소폭 하락했습니다.

주목할 변화는 2026년 CBD 신규 공급 집중입니다. 조사에 따르면 "3개 프로젝트 약 21만㎡"(G1 서울 143,432㎡·르네스퀘어·이을타워)로 다른 컨설팅 리서치는 이을타워(을지로3가 제12지구, 4분기) 포함 시 "올해 CBD에만 25만㎡에 달하는 새 물량"으로 집계했습니다. CBD 단기 공실은 8~10% 로 전망됩니다(민간 컨설팅 예측치). 반면 2027년에는 대형 공급 공백이 나타나고 2028~2029년에 세운지구 등 대형 공급이 다시 집중됩니다(세운 3-2·3 51,485평 2029.6, 세운 6-3-3 26,502평 2028.8). YBD·GBD 신규 공급은 제한적이라 권역 양극화가 심화될 전망입니다.

2026년 CBD 에서는 오피스 신규 공급에 따른 단기 공실 상승과 이에 따른 임차인 이동에 주목할 필요가 있어 보이며, GBD 와 YBD 는 공실률이 낮게 유지되어 권역별 양극화가 나타날 것으로 전망된다.

2025년 거래 규모는 출처별 스코프가 달라 단순 비교가 어렵습니다. 서울 오피스를 약 21.1조원으로 또 다른 조사는 서울+분당 오피스를 약 24.0조원, 다른 리서치 팀은 서울 전체 CRE 를 약 33.7조원으로 집계했습니다. 2026년 1분기 서울 상업용 부동산 거래는 총 30건·약 4.9조원(전년 동기 +27%)이며 오피스가 약 3.3조원(10건)이고 최대 거래는 한국투자리얼에셋운용의 남산 서울스퀘어 약 1.3조원 인수입니다.

5. 리테일·정비·DC·물류·리빙 자산군

리테일은 관광 회복과 직결됩니다. 2025년 서울 방문 외국인 관광객은 14,846,265명으로 잠정 집계됐고(서울관광재단 STO) 2026년 4월 카드 소비는 1조1,532억원(+50.5% 전년 대비)이었습니다. 자치구별 소비 비중은 강남 29.1%·중구 27.5%·마포 7.4%·서초 6.5%·종로 5.5% 입니다. 명동 공실률은 4.4%(2024년 4분기, 전년 대비 -5%포인트)이며 7대 가두 상권 평균은 16.6% → 15.2% 로 축소됐습니다. 당선인 관광 공약 "3377"(3,000만 명·1인 300만원·7일·재방문 70%)·야장 합법화 (홍대·을지로·강남역·여의도 야간경제 상생 특구)·의료관광 통역 10배·K-엔터타운이 명동·강남 전통 상권 회복과 성수·용산 신흥 상권 임대료 견인의 지속성을 좌우합니다.

정비사업은 직접 수혜 자산군입니다. 디벨로퍼·시공사(현대건설·삼성물산·GS건설·롯데건설·대우 등)·신탁·증권 PF·이주 리츠 10만호가 신규 기회로 거론됩니다. 서울시 51% 이상 출자의 서울동행리츠가 용산 B9 등 대형 개발을 주도할 구상도 제시됐습니다. 다만 이주비 대출 규제·재초환·공공기여는 중앙정부 권한 영역이라 사업성에 대한 외생 변수가 큽니다.

데이터센터는 서울 신규 입지가 사실상 불가능합니다. 단독 보도(전력계통영향평가 자료, 2024년 8월 1일~2026년 3월 27일)에 따르면 신청 736건 중 수도권이 522건 (71%) 이며 수도권 본심사 24건 중 10건만 통과, 서울에서는 단 1건만 통과(수도권 신청자 성공률 1.9%)였습니다. AIDC 특별법(2026.5.7 국회 본회의 통과·2027.2 시행)은 비수도권만 전력계통영향평가를 면제·특구·PPA 특례 대상으로 두어 서울은 배제됩니다. LNG 기반 PPA 특례는 최종 단계에서 제외돼 "반쪽 지원법"이라는 비판이 따라붙고 있습니다. 함의는 서울 내 신규 하이퍼스케일 AIDC 입지가 거의 불가능해지면서 기존 DC 자산의 희소가치가 높아지고 수요는 비수도권으로 분산된다는 점입니다.

물류는 수도권 A급 신규 공급이 10년 내 최저 수준으로 줄어들면서 공실률이 2025년 17% 에서 2026년 10% 초반대로 안정화될 전망입니다. 서울 도심 물류·MFC(Micro-Fulfillment Center)는 정비사업·복합 개발 부속으로 제한적입니다. 리빙·청년주택은 더드림집 7만4,000호·장기전세 10만6,000호·미리내집(신혼)·서울형 새싹원룸·공유주택·청년안심주택 2.0 이 추진되지만 미리내집은 2025년 6월 27일 대책으로 정책 대출 한도가 축소돼 경쟁률이 감소한 사례가 보고됐습니다.

6. 현 정부 협치 변수와 권한 분할

도시계획·정비구역 지정·통합심의·신속통합기획·인허가·도시철도·기금(주택진흥기금·서울동행리츠)은 서울시장 직접 권한입니다. 자치구는 정비구역 지정·추진위 승인·조합설립인가·사업시행계획인가를 가집니다. 반면 PF·LTV·DSR·종합부동산세·재초환·이주비 대출 규제·조합원 지위양도·토지거래허가 (일부) 는 중앙정부 권한이라 공약 실현은 협치에 좌우됩니다.

충돌 지점으로 거론되는 영역은 용산(정부 1만호 vs 서울시 8,000호 기반시설 수용능력)·세운4구역(국가유산청과 밀도 갈등)·이주비 대출(6.27 대책·10.15 대책으로 2주택자 이상 대출 불가 → 정비사업 차질)·미리내집(한도 축소)입니다. 서울시에 따르면 올해 이주 예정 43개 구역 중 39개(3만1,000가구)가 이주비 대출 규제 영향을 받습니다.

학계 진단은 시·구 정책 공조 강화(재선 + 강남·서초·용산·양천 국민의힘 구청장)로 인허가 마찰 감소 가능성을 본 견해(민간 시장조사기관 임원)와 이주비 대출 규제·조합원 지위양도 제한·공공성 강화로 인한 사업성 저하는 중앙정부 규제 영역이라 서울시가 다 풀기 어렵다는 견해 (법조인)가 병존합니다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수는 "목동은 재건축으로 2만 가구 순증이 예상되고 역세권 활성화가 병행되어야 한다"고 평가했고 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 신속통합기획 5년간 다수 사업지의 도계위 통과를 긍정 평가했습니다. 31만호 공급 목표에 대해서는 정원오 후보 측이 "오세훈 재임기 공급량이 최근 10년 평균의 70% 수준" 이라고 지적해 목표치와 실적 괴리 검증이 향후 과제로 남았습니다.

7. 실현 가능성과 리스크 요인

• 속도전과 실제 공급 시차가 핵심 변수입니다. 재건축·재개발은 착공에서 입주까지 5년 이상이 걸리며 기대 심리가 집값에 먼저 반영될 위험이 있습니다.

• 31만호 목표치 검증이 필요합니다. 직전 임기 실적과의 괴리가 정치적 쟁점화 될 가능성이 있습니다.

• 금융 규제 유지 시 매수세가 제한됩니다. DSR·이주비 대출 규제가 유지되면 정비 사업 이주·매수 흐름이 막힐 수 있습니다.

• 용적률 인센티브의 집값 자극이 우려됩니다. 압여목성 등에서 호가 상승 사례가 이미 나타나고 있습니다.

• 여소야대 마찰이 시의회 예산·조례·기금 단계와 자치구 인허가 단계에서 변수로 작용합니다.

• 임기(2026.7~2030.6) 한계로 대형 개발 대부분의 일정이 임기 후반 또는 임기 후로 밀려 있습니다.

8. 투자자 모니터링 트리거

서울 CRE 투자자 관점에서 추적해야 할 트리거 지표는 다음과 같습니다.

1. 이주비 대출·재초환·조합원 지위양도 규제 완화 여부: 당선인의 첫 국무회의(임기 첫 주) 결과가 정비사업 PF·이주 리츠의 손익분기를 결정합니다.

2. CBD 신규 공급 임대 안정화 속도: G1 서울·르네스퀘어·이을타워의 통상 1~1.5년 안정화 진척과 임차인 협상력 이동 패턴.

3. 토지거래허가구역 연장·해제: 압여목성 토허구역 2027년 4월 26일 만료 시점의 정책 결정.

4. 외국인 관광객 3,000만 목표 진척: 2025년 1,485만에서의 연간 증가율과 명동·성수 공실률 연동.

5. AIDC 시행령의 수도권 적용 여부: 현재 서울 배제 기조의 변화 가능성 (시행령은 2026년 하반기~2027년 2월 제정).

6. 시의회 (민주 81석) 의 예산·기금 협조 여부: 주택진흥기금·서울동행리츠 등 시 핵심 사업의 의회 통과 패턴.