한국부동산원 R-ONE 이 2026년 4월 30일 발표한 「상업용부동산 임대동향조사」에 따르면 2026년 1분기 서울 상가통합 임대가격지수가 전 분기 대비 0.48% 상승했습니다. 서브마켓별로는 뚝섬 (성수) 이 +2.54%, 명동이 +2.35% 로 서울 1·2위를 차지했으며 한국부동산원은 보도자료에서 두 권역을 유일하게 거명했습니다 (한국부동산원 R-ONE).
명동 중대형 공실률은 2021년 4분기 50.1% 에서 2026년 1분기 5.0% 로 4년 만에 1/10 수준으로 축소됐습니다. 반면 청담 중대형 공실률은 2025년 4분기 27.4% 로 서울 1위, 홍대·합정 소규모 공실률은 2026년 1분기 13.0% 로 두 자릿수가 고착됐습니다.
본 리서치는 서울 6대 프라임 가두상권 (명동·강남·성수·홍대·한남·청담) 의 공실률·임대료·자산가치와 5월 마감 동행지표를 정리해 2026년 6월 임대인·자산운용사 관점의 협상력 매트릭스를 제시합니다.
R-ONE 2026 1분기: 임대가격지수 권역 양극화
한국부동산원 R-ONE 2026년 1분기 데이터의 핵심은 권역 양극화입니다. 수도권 핵심 가두상권 (뚝섬·명동) 이 두드러진 상승을 기록한 반면, 전국 평균 상가통합 임대가격지수는 전 분기 대비 -0.05% 로 보합 수준에 그쳤습니다. 본 분기부터 신규 공표된 일반상가 1층 공실률은 6.5% 로 향후 분기별 추이가 가두상권 핵심 시그널로 작동할 전망입니다.
지표 | 수치 | 비고 |
|---|---|---|
서울 상가통합 임대가격지수 | +0.48% QoQ | 전국 평균 -0.05% |
뚝섬 (성수) | +2.54% QoQ | 서울 1위 |
명동 | +2.35% QoQ | 서울 2위 |
전국 일반상가 공실률 | 13.1% | 중대형 14.1% / 소규모 8.3% / 집합 10.5% |
일반상가 1층 공실률 (신규) | 6.5% | 2026 1Q 신규 공표 |
서울 오피스 임대가격지수 | +0.56% QoQ | 강남 +0.68%, 여의도 +0.64%, 도심 +0.62% |
한국부동산원은 보도자료에서 "명동·북촌 상권 등은 외국인 관광객 유입이 본격화되며 상권 상승세를 이어가고, 뚝섬 상권은 대기업 점포 중심으로 입점 수요 지속되며 높은 임대료 상승세가 지속됐다" 고 명시했습니다. 강남대로·청담·홍대·합정·한남·이태원 서브마켓별 분기 변동률은 별도 거명되지 않아 R-ONE 마이크로 데이터 직접 조회가 필요합니다.
명동 — 공실률 5.0%, 외국인 매출이 견인
명동 중대형 공실률은 2021년 4분기 50.1% → 2025년 1분기 11.2% → 2분기 7.2% → 3분기 8.2% → 2026년 1분기 5.0% 로 회복 사이클이 본격화됐습니다 (한국부동산원). 서울시 상권분석서비스 기준 명동의 3.3㎡당 임대료는 2024년 4분기 22만254원에서 2025년 4분기 25만833원으로 전년 대비 13.9% 상승했으며 1층 임대료는 같은 기간 34.9% 상승했습니다. 메인 권역 40㎡ 점포 기준 보증금과 권리금 합산 20억원 이상, 월세 약 8,000만원 수준이 표준 견적입니다.
외국인 매출이 회복 엔진입니다. 신세계백화점 본점 1분기 외국인 매출은 전년 동기 대비 141% 증가했으며 매출 비중이 28.4% 까지 확대됐고, 4월 명품 비중은 45% 에 달했습니다 (회사 IR). 롯데백화점 본점은 외국인 매출 +103%, 비중 23%. 무신사 스토어 명동은 2026년 1~5월 전체 매출의 65% 가 외국인 (4월 70% 초과), 다이소 명동역점의 외국인 카드 결제액도 2026년 1~3월 누계 +70% YoY 를 기록했습니다 (각 사 공식 발표). 유니클로 명동 재출점 (2026년 하반기, 국내 최대) 과 무신사 스토어 명동 (2026년 5월 30일 오픈) 이 신규 임차 수요로 추가 부각됩니다.
성수 (뚝섬) — 임대료 폭주와 정점 신호 동시 발생
뚝섬 상권 임대가격지수는 R-ONE 2026년 1분기 +2.54% 로 서울 1위이며, 2023~2025년 3년 누적 상승률도 +29.2% 로 서울 1위입니다 (한국부동산원). 뚝섬 중대형 투자수익률은 2025년 4분기 3.73%, 소규모 3.45% 로 모두 서울 1위입니다. 연무장길 1층 평당 임대료는 30~40만원/월 수준이며 일부 사례는 평당 100만원에 달합니다. 권리금은 평당 2,000~3,000만원, 단기 팝업 대관료는 330㎡ 하루 약 1,000만원, 일부 빌딩은 하루 2,500만원 수준의 사례가 보고됩니다.
럭셔리 클러스터화가 진행되고 있습니다. 디올 성수 (2022년 5월 컨셉 스토어) 이후 셀린느·발렌시아가·프라다·루이비통·샤넬 팩토리 5 가 팝업 또는 상설 진출했습니다. 동시에 정점 시그널도 관측됩니다. 단기 팝업의 임대료 지불 한계로 일부 자산에서 장기 임차 전환이 시작되고 있으며 영국 장난감 팝업에서 국내 피규어 상설 매장으로 전환된 사례와 주변 팝업 7곳의 상설 매장 입주가 보고됐습니다. 임대인 매각 윈도우 진입 신호로 모니터링이 필요합니다.
청담 — 공실률 27.4%, 통임대 구조의 그늘
청담 중대형 공실률은 2025년 4분기 27.4% 로 서울 1위입니다 (한국부동산원). 2025년 3분기 23.6% → 4분기 27.4% 로 분기 사이 +3.8%p 확대됐으며, 같은 기간 청담 1㎡ 중대형 임대료는 2020년 3분기 4만7,100원에서 2025년 3분기 6만3,000원으로 +33.8% 상승했습니다. 임대료 하방경직성이 공실 장기화의 구조적 원인입니다. 청담 권역의 상가 구조 특성상 건물 단위 통임대 (한 건물 전체를 단일 임차인에게 임대) 가 일반화돼 있어, 대형 자본 업종 외에는 신규 진입이 어렵습니다.
자산 시장에서는 코람코자산운용 보유 청담 휴젤빌딩이 2026년 5월 매각 절차에 진입했습니다. 청담역 도보 3분 거리, 지하 2층~지상 8층, 연면적 4,307.5㎡ (약 1,303평) 규모이며 휴젤 신사옥 이전에 따라 2026년 연말 100% 명도가 확정된 상태입니다. 자문은 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아·알스퀘어·젠스타메이트 3사 컨소시엄이 맡았습니다. 활용 시나리오는 단독 사옥 직매입 (SI) 또는 저층부 하이엔드 리테일·메디컬 클리닉 컨버전 밸류애드입니다. 한섬 타임 청담 플래그십이 2025년 11월 한섬이 건물 전체를 통째로 빌려 자사 브랜드 대형 매장을 낸 첫 사례로 입점했으며 반클리프앤아펠과 까르띠에 신규 매장 공사도 진행 중입니다.
강남 — 거래량 양극화와 평당가 상승
강남 권역은 거래량 양극화 신호가 두드러집니다. 2025년 강남구 거래 건수는 269건으로 전년 대비 -21.5% 감소했으나 매매 평당가는 2021년 1분기 대비 +130.62% 상승했습니다. 핵심 입지·즉시 활용성 자산만 가격 방어가 가능한 양극화 구도입니다. 성수동2가 평당가가 16,768만원으로 역삼동 (15,684만원) 을 추월한 점도 새로운 변동입니다.
R-ONE 2026년 1분기 보도자료는 강남대로·신논현 retail 서브마켓 변동률을 별도 명시하지 않았으나 서울 오피스 임대가격지수에서 강남이 +0.68% QoQ 로 서울 1위를 기록했습니다. 1㎡당 강남대로 소규모 임대료는 2024년 3분기 8만원 수준 (한국부동산원 마지막 공개 시점) 이며 강남대로 중대형 공실률은 같은 시점 10.3% 로 3분기 연속 상승했습니다. 핵심 자산은 애플 강남, 삼성 강남, 쉐이크쉑·파이브가이즈 1호점, 스타벅스 리저브, 나이키 플래그십 등으로 임차사가 안정적입니다.
한남 — K-패션 클러스터화와 신규 플래그십 러시
한남 권역은 K-패션 클러스터화가 본격화된 신흥 상권입니다. R-ONE 2026년 1분기 보도자료에 한남·이태원 서브마켓이 별도 명시되지는 않았으나 2025년 하반기부터 2026년 1분기까지 글로벌 플래그십 출점이 누적됐습니다. 삼성물산 패션부문의 아미 (Ami) 한남은 글로벌 최대 425㎡ 플래그십 (2026년 1월 20일 오픈) 으로 1·2층 + VIP룸 구성이며, 한섬의 우영미 한남 (2025년 10월) 은 한국 첫 플래그십입니다. 일본 셀렉트숍 비샵 (Bshop) 한남은 글로벌 첫 해외 진출 점포 (2025년 5월, 465㎡ 복층) 로 브랜드 전체 매장 중 최대 면적입니다.
모자이크 한남 (하고하우스, 2025년 9월, 약 240평) 은 오픈 4일 누적 매출 2억원 이상을 기록했으며 마뗑킴·드파운드·트리밍버드 등이 입점한 중국 관광객 핵심 동선에 자리잡았습니다. 그 외 더바넷·키크·디젤 한남·세르지오 타키니·MLB·블루엘리펀트 한남 등이 클러스터를 형성하고 있으며 젠틀몬스터 한남 플래그십도 준비 중입니다. 한남4구역 재개발 (연면적 16만㎡, 2,331세대, 삼성물산 시공, 사업비 약 1.6조원) 의 리테일 마스터플랜이 권역 가치의 중장기 변수입니다.
홍대 — 소규모 공실률 13.0%, 임대인 협상력 약세
홍대·합정 소규모 상가 공실률은 2026년 1분기 13.0% 입니다 (한국부동산원). 2025년 2분기 4.6% → 3분기 14.2% → 2026년 1분기 13.0% 로 두 자릿수가 고착됐으며, 신촌·이대 소규모 공실률은 15.1% 로 더 높습니다. 같은 분기 홍대·합정 오피스 공실률도 6.1% 로 서울 평균 5.2% 를 상회하는 상태입니다.
매출 자체는 회복세입니다. 서울시 상권분석서비스 기준 홍대입구역 발달상권 매출은 2021년 4,755억원에서 2025년 6,187억원으로 +30.1% 증가했습니다. 다만 20대 매출 비중은 홍대입구 2021년 47.9% 에서 2025년 43.4% 로, 신촌은 33.3% 에서 27.2% 로 동시 감소하며 임차사 구성의 변화가 진행 중입니다. 외국인 생활형 관광 확산에 따라 오피스에서 숙박시설로의 컨버전 사례 (서대문 마스타빌딩, 2026년 5월) 가 보고되며 홍대 라스트마일 자산의 용도 전환이 6월 이후 mandate 변수가 될 전망입니다.
임대인 협상력 매트릭스 (2026년 5월 마감)
R-ONE 1분기 데이터와 5월 마감 동행지표를 종합한 권역별 임대인 협상력 매트릭스는 다음과 같습니다. 협상력 ★ 표시는 명목 임대료 인상 시도 가능성, 매각 윈도우 진입 가능성, 신규 mandate 발주 우위 3개 축의 결합 신호입니다.
권역 | 협상력 | 핵심 신호 | 6월 액션 시그널 |
|---|---|---|---|
성수 (뚝섬) | ★★★★★ 강세 | R-ONE +2.54% QoQ, 팝업→장기 임대 전환 | 매각 윈도우 진입 |
명동 | ★★★★☆ 강세 | 공실률 5.0%, 외국인 매출 +103~141% | 매각 윈도우 (외국인 사이클 후반) |
한남 | ★★★☆☆ 신흥 | K-패션 클러스터화, 신규 플래그십 러시 | 신규 임대 협상 우위 |
강남 | ★★★☆☆ 안정 | JLL 권역 +1.0% QoQ, 거래량 양극화 | 핵심 입지 우량 자산 매수 |
홍대 | ★★☆☆☆ 약세 | 소규모 공실률 13.0%, 20대 매출 비중 감소 | 오피스→숙박 컨버전 검토 |
청담 | ★☆☆☆☆ 최약세 | 공실률 27.4%, 통임대 구조 | 밸류애드 매수 / 명도 자산 추구 |
5월 마감 동행지표: 외국인 관광·백화점·면세점
5월 마감 동행지표는 가두상권 회복 모멘텀의 지속성을 가늠하는 핵심 신호입니다. 첫째, 외국인 관광 통계가 역대 최대를 갱신 중입니다. 2026년 1분기 방한 외래관광객은 476만명으로 전년 대비 +23%, 역대 1분기 최대입니다 (문화체육관광부 2026.4.16). 국가별로는 중국 145만 (+26.9%), 일본 94만, 대만 54만 (+37.7% 최고 증가율) 입니다. 4월 단월 입국도 203만명 (+19% YoY) 으로 2개월 연속 200만명을 돌파했으며, 1~4월 누적은 677만명, 관광지출은 6조997억원 (+22.6%) 입니다. 3월 관광수지는 +2.64억 달러로 2014년 11월 이후 11년 4개월 만에 흑자 전환됐습니다.
둘째, 백화점 3사 1분기 실적이 모두 역대 최대를 기록했습니다. 롯데쇼핑 매출 8,723억원 (+8.2%) ·영업이익 1,912억원 (+47.1%) 으로 본점 외국인 매출 +103%, 비중 23%. 신세계 매출 7,409억원 (+12.4%) ·영업이익 1,410억원 (+30.7%) 으로 본점 외국인 매출 +141%, 비중 28.4%. 현대 매출 6,325억원 (+7.4%) ·영업이익 1,358억원 (+39.7%) 으로 더현대 서울 외국인 매출 +121% 입니다 (각 사 1Q 2026 IR). 셋째, 면세점도 회복세입니다. 롯데면세점은 매출 7,922억원 (+24%) ·영업이익 323억원 (+111%, 3년 만 최대) 으로 외국인 FIT +50% (중국 +68%, 베트남 +255%, 대만 +38%), 내국인 +20%. 신세계디에프는 매출 5,898억원 (+5.0%) 으로 영업이익 106억원 흑자전환했습니다.
한국은행 5/28 금통위와 6월 단월 캘린더
한국은행 신현송 총재의 첫 정책결정회의가 2026년 5월 28일에 예정돼 있습니다. 시장 컨센서스는 만장일치 동결 (2.50%, 5회 연속 동결 이후) 에 매파적 점도표가 결합된 구도입니다. 6개월 점도표에서 한 차례 인상한 2.75% 에 다수 의견이 집중되고, 일부에서는 두 차례 인상 (3.00%) 의견도 거론됩니다. 첫 인상 시점은 7월 다수 의견 (65%) 또는 8월로 전망됩니다. 매파 강도가 예상을 초과하면 가두 자산 매각이 가속되고 청담·홍대 추가 조정 압력이 확대될 가능성이 있습니다.
일정 | 이벤트 | 영향 |
|---|---|---|
2026.5.28 | 한국은행 신현송 총재 첫 정책결정회의 | 동결 + 매파 점도표 컨센서스 |
2026.5월 말~6월 초 | 문체부 4월 외국인 입국 확정치 발표 | 가두 매출 모멘텀 지속성 확인 |
2026.6월 중 | 백화점·면세점 5월 매출 공시 | 외국인 소비 지속성 핵심 신호 |
2026.6.3 | 제8회 전국동시지방선거 | 보유세 정책 시그널 |
2026.6.17~18 | 미 연준 FOMC + 점도표 | 외국계 자본 환헤지·매수 단가 |
2026.7.16 | 한국은행 7월 금통위 | 첫 인상 가능 시점 |
2026.7월 말 | 한국부동산원 R-ONE 2분기 발표 | 뚝섬·명동 1·2위 재확인 여부 |
Caveats
본문의 민간 시장조사기관 집계 수치는 한국부동산원 R-ONE 표본조사와 자산 grade · 표본 정의 차이로 격차가 존재합니다. 출처별 격차와 한국 CRE 데이터의 구조적 한계는 한국 상업용 부동산 데이터의 5가지 구조적 한계 글에 정리돼 있습니다.
한국부동산원 R-ONE 2026년 1분기 보도자료는 명동 (+2.35%) 과 뚝섬 (+2.54%) 만 서브마켓을 거명했고 강남대로·청담·홍대·합정·한남·이태원 분기별 변동률은 R-ONE 마이크로 데이터 직접 조회가 필요합니다.
청담 2026년 1분기 공실률은 보도자료에 미명시 상태이며, 2025년 4분기 27.4% 이후 일반상가 +0.3%p 전국 추세를 감안한 "20%대 후반 추정" 영역입니다.
5월 28일 금통위 결과는 본 글 작성 시점 미공개이며 결과에 따라 6월 임대인 협상력 매트릭스 가중치가 재조정될 수 있습니다. 가두상권 평균 공실률 같은 민간 시장조사기관 집계 수치는 서브마켓 정의 (가두 vs prime vs HS basket) 가 출처별로 달라 절대 수치 비교에 한계가 있습니다.