한국 프리미엄 공유오피스 시장은 2026년 1분기에 운영사 양극화와 임대인 집중 리스크 두 가지 변수가 동시에 부상했습니다. 한국부동산원 R-ONE 이 2026년 4월 30일 발표한 「상업용부동산 임대동향조사」에 따르면 전국 임대가격지수가 전 분기 대비 0.34% 상승했으며 서울 0.56%, 강남 0.68%, 여의도 0.64%, 도심 0.62% 로 수도권 핵심 권역의 상승률이 두드러졌습니다 (한국부동산원 R-ONE).
본 리서치는 프리미엄 공유오피스 6개 운영사의 결산 데이터와 단일 빌딩 다층 임차 사례를 정리해 2026년 6월 단월의 임대인·운영사 양측 변수를 분해합니다.
1분기 임대료 반전과 공유오피스의 흡수 역할
한국부동산원 R-ONE 2026년 1분기 데이터는 권역 양극화를 보여줍니다. 수도권 핵심 권역인 서울 (0.56%), 강남 (0.68%), 여의도 (0.64%), 도심 (0.62%) 이 상승한 반면 세종 -0.41%, 제주 -0.38%, 전북 -0.31% 가 약세를 보였습니다. 전국 평균 8.8% 의 오피스 공실률 (824동 표본조사 기준) 도 권역별로 분리해 보면 수도권 핵심에서 임차 수요가 회복되고 있는 신호가 관측됩니다.
구분 | 권역 | 1Q 변동률 |
|---|---|---|
전국 평균 | 전국 | +0.34% |
수도권 핵심 | 서울 | +0.56% |
수도권 핵심 | 강남 | +0.68% |
수도권 핵심 | 여의도 | +0.64% |
수도권 핵심 | 도심 | +0.62% |
약세 권역 | 세종 | -0.41% |
약세 권역 | 제주 | -0.38% |
약세 권역 | 전북 | -0.31% |
프리미엄 공유오피스 운영사 6곳 (패스트파이브, WeWork 코리아, 스파크플러스, The Executive Centre, JustCo Korea, IWG) 은 2025년 한 해 동안 서울 핵심 권역에서 임차 면적을 누적 확장해 왔습니다. 신규 진출 형태는 직접 임차와 위탁운영(Management Agreement)의 혼합으로 단일 빌딩에서 다층을 임차하는 케이스가 누적되고 있습니다. 이 흡수가 1분기 임대료 상승의 한 축을 차지한 것으로 추정됩니다.
운영사 6곳 cross-section: 자본 구조 양극화
패스트파이브, 흑자 정착, 코스피 상장 재가동
패스트파이브의 2025년 매출은 1,493억원으로 전년 대비 15.4% 증가했으며 영업이익은 60억원으로 11% 늘었습니다 (DART 감사보고서). 2024년 매출 1,300억원·영업이익 54억원·순이익 130억원 대비 매출 성장세를 유지하며 2년 연속 흑자를 달성했습니다.
지점은 2026년 1월 신사콜렉티브점 개설로 60호점을 돌파했고, 약 6만 300평을 임차해 4,300개 기업과 3만 5,200명의 멤버를 수용 중입니다. 재계약률은 94% 입니다 (회사 IR). 위탁운영 매출이 전년 대비 58.2% 성장했고 엔터프라이즈 솔루션 매출은 60.5% 늘었습니다. 2025년 신규 5,695평 확장 중 절반 이상이 위탁운영 형태였습니다.
2025년 11월 신한투자증권·대신증권을 공동주관사로 선정하고 코스피 상장 절차를 재가동했습니다. 2020년 코스닥 상장 자진철회 이후 5년 만의 재도전입니다.
WeWork 코리아, 글로벌 본사 회생 졸업 후 안정세
WeWork 코리아는 2023년 매출 1,225억원으로 한국 공유오피스 매출 1위를 기록했습니다. 2024년 매출은 1,229억원, 영업이익은 516억원으로 공시됐으나 이 영업이익에는 리스해지이익 394억원과 리스조정이익 399억원의 회계효과가 포함돼 있습니다 (DART 감사보고서). 실질 영업현금흐름은 별도 검토가 필요합니다.
지점은 서울 16개와 부산 2개로 총 18개입니다. 을지로점은 2024년 9월 13일 영업종료, 종로타워점은 2021년 11월 폐점한 바 있습니다. 미국 본사가 2023년 11월 챕터11 회생 절차에 진입한 후 2024년 6월 회생을 졸업했으며 부동산 소프트웨어 기업 Yardi Systems 가 최대주주로 자리잡았습니다.
스파크플러스, 자본잠식률 982%, IPO 철회
스파크플러스의 2024년 매출은 758억원, 영업이익은 82억원으로 전년 대비 81.4% 증가했습니다 (DART 공시). 직영점·오피스B·스플라운지 합산 41개 지점을 운영합니다.
다만 2024년 말 기준 자본잠식률이 982% 로 2023년 257% 대비 1년 만에 4배 확대됐으며 이익잉여금은 -532억원입니다 (DART). 코스피 IPO 일정이 2024년 12월에서 2026년 3월로 한 차례 연기된 뒤 결국 철회됐으며, 미래에셋벤처투자 4회차 전환사채 170억원을 2025년 10월 16일 전액 상환했습니다. 모회사가 SK스퀘어에서 SK플래닛 산하로 이관되는 절차도 진행 중입니다.
The Executive Centre Korea, 외국계 프리미엄 임차사 중심
The Executive Centre (TEC) 는 2000년 한국에 진출했으며 글로벌 38개 도시 260개 이상의 센터를 운영 중입니다 (2026년 5월 13일 공식 보도자료). 서울 6개 지점은 강남파이낸스센터 4층·41층, 글라스타워 20층, Three IFC 43층, 서울파이낸스센터 21층, 하나증권빌딩 19층입니다.
JustCo Korea, 싱가포르 모회사, 서울 6개
JustCo 는 본사가 싱가포르 (2011 설립) 이며 GIC, Frasers Property (2018 시리즈C $177M), Daito Trust (2019 일본) 가 투자자입니다. 서울 지점은 6개로 콘코디언 (종로 새문안로 76, 2~5층), 눈스퀘어 (중구 명동길 14, 6층), SFC (세종대로 136, 3·8층), 페럼타워 (을지로5길 19, 23·24층), 저스트코타워 (강남 테헤란로 431, 1~15층 전관 약 3,900평), The Pinnacle Gangnam (학동로 343, 8·9층) 으로 구성됩니다.
IWG — 글로벌 1위, 한국 보수적 운영
IWG (Regus·Spaces 브랜드 운영) 는 2025년 말 기준 글로벌 4,609개 센터를 운영하며 전년 대비 16% 증가했습니다. 2025년 신규 서명 1,132개, 개점 782개, 시스템 매출 45억 달러로 역대 최고를 기록했습니다 (IWG 2025 연차 실적). 한국 진출은 2004년 Regus 브랜드로 시작했으며 서울 9개·대구 1개로 보수적 운영 중입니다 (한국 지점·매출 1차 자료는 별도 확인 필요).
임차 수요의 1차 변수: 벤처투자 1Q +24.1%
공유오피스 임차 수요는 스타트업·벤처 생태계의 자금 흐름과 직결됩니다. 중소벤처기업부가 2026년 5월 17일 발표한 1분기 벤처투자 동향에 따르면 1분기 벤처투자액은 3조 3,189억원으로 전년 대비 24.1% 증가했으며 벤처펀드 결성은 30.7% 늘었습니다. 100억원 이상 대형 투자도 26곳 (수도권 16·비수도권 10) 으로 집계됐고 종합금융투자사의 1분기 중소·벤처 투자도 1조 6,826억원이 추가됐습니다.
다만 구성을 보면 변화가 뚜렷합니다. 창업 3년 이하 기업 투자액이 전년 대비 -9.5% 로 줄었으며, 자금이 후기 라운드·딥테크 영역으로 집중되고 있습니다. 초기 스타트업의 공유오피스 임차 수요 둔화가 예상되는 반면, 중견 기업과 외국계 진입사의 프리미엄 라운지·엔터프라이즈 솔루션 수요가 상대적으로 확대되는 구도입니다.
임대인 집중 리스크: 단일 운영사 다층 임차 빌딩
단일 운영사가 한 빌딩에서 5개층 이상 또는 전관 수준으로 임차한 케이스가 누적되면 운영사 부실 시 즉시 공실률 5~10%p 충격으로 전이될 가능성이 있습니다. 본 리서치팀이 식별한 주요 사례는 다음과 같습니다.
운영사 | 빌딩 (권역) | 임차 규모 |
|---|---|---|
WeWork | 홍우빌딩 - 서초 강남대로 373 (GBD) | 7~18층 12개층 (전관 수준) |
WeWork | 신사J빌딩 - 강남 강남대로 586 (GBD) | B~9층 전관 |
WeWork | 서울스퀘어 - 중구 한강대로 416 (CBD) | 13층 외 2,300명 수용 |
JustCo | 저스트코타워 - 강남 테헤란로 431 (GBD) | 1~15층 전관 약 3,900평 |
SparkPlus | 코엑스점 - 웨스틴 파르나스 (GBD) | B2~지상2층 5개층 약 1,800평 |
FastFive | 서울숲점 - 성동 왕십리로 125 | 11개층 약 1,800평 |
FastFive | 패스트파이브타워 시청1호점 - 중구 남대문로9길 24 (CBD) | 10개층 약 1,100평 |
서울스퀘어는 2025년 11월 한국투자리얼에셋운용이 평당 3,200만원, 총 1조 2,800억원에 매수했습니다 (ARA코리아 매도). 펀드 만기 7년 구조로 2032년 엑시트 시점에 WeWork 임대차 재협상 가능성이 변수입니다. 패스트파이브 시청1호점이 위치한 패스트파이브타워는 페블스톤자산운용 제7호 펀드 보유 자산이라 향후 매각 절차 진행 시 운영사 임차 조건 변동 가능성이 있습니다.
여의도 하나증권빌딩 (TEC 19층 입주) 도 2026년 2월 코람코더원리츠가 매각을 본격화해 페블스톤자산운용이 우협으로 선정됐습니다. 자산운용사 변동은 공유오피스 임차 조건의 분기 단위 재협상 변수로 작용합니다.
위탁운영·에셋라이트 모델 확산
자본 구조 양극화에 대응한 산업 차원의 변화는 위탁운영 (Management Agreement) 모델의 확산입니다. 임대인이 자산을 보유하고 운영사가 위탁운영하는 구조이며 패스트파이브는 위탁운영 매출이 전년 대비 58.2% 성장했고 엔터프라이즈 솔루션 매출도 60.5% 늘었습니다 (회사 IR). 2025년 신규 60호점 중 절반 이상이 위탁운영 형태입니다.
스파크플러스는 자본잠식 이후 신규 직접 임차 CAPEX 를 중단하고 위탁운영·수익쉐어 방식으로 전환하는 흐름을 보이고 있습니다. 위탁 모델은 임대인 입장에서 운영사 부실 위험을 완화하면서도 공유오피스 형태의 임차 수요를 흡수할 수 있는 구조이며 운영사 입장에서는 CAPEX 부담 없이 공간 운영 노하우를 화폐화할 수 있는 모델입니다.
대표 사례로 마곡 르웨스트 시티타워는 KT투자운용·마곡마이스PFV 시행 자산으로 패스트파이브가 2026년 1월 3~4층 일부 약 1,000평을 위탁운영 형태로 개점했습니다 (회사 발표).
2026년 6월 단월 트리거와 캘린더
6월 단월의 공유오피스 시장 흐름은 정책 일정과 거시 변수에 직결됩니다. 임대인과 운영사 모두에게 주목해야 할 주요 일정은 다음과 같습니다.
일정 | 이벤트 | 영향 |
|---|---|---|
2026.5.28 | 한국은행 신현송 총재 첫 정책결정회의 | 동결 vs 인상 의견 분포, 점도표 가이던스 |
2026.5월 또는 11월 | PFV→프로젝트리츠 전환 데드라인 | 시행령 vs 6개월 연장안 |
2026.6.3 | 제8회 전국동시지방선거 | 보유세 정책 시그널, 임대인 갱신 협상 보수성 |
2026.6월 중 | R-ONE 5월 상업용 거래현황 공표 | 5월 흐름 확정 |
2026.6.17~18 | 미 연준 FOMC + 점도표 | 외국계 임차 수요·환헤지 변수 |
2026.7.16 | 한국은행 7월 금통위 | 7월 첫 인상 가능성 — 운영사 차입비용 직격 |
2026.7월 말 | R-ONE 2분기 임대동향 발표 | CBD 신규 공급 첫 반영 |
도심 권역에서는 2분기 약 25만㎡ 규모의 A급 오피스 신규 공급이 시장에 진입할 것으로 추산됩니다. 단기 공실률 8~10% 수준의 상승이 전망되며 신규 빌딩의 임차 계약 협상 단계에서 공유오피스 운영사의 진입 조건 (rent-free 기간, 임대료 협상력) 이 임대인 우위와 임차인 우위 전환의 정량 시그널이 될 것입니다.
Caveats
본문의 민간 시장조사기관 집계 수치는 한국부동산원 R-ONE 표본조사와 자산 grade · 표본 정의 차이로 격차가 존재합니다. 출처별 격차와 한국 CRE 데이터의 구조적 한계는 한국 상업용 부동산 데이터의 5가지 구조적 한계 글에 정리돼 있습니다.