서울 A급 오피스 5대 권역 (GBD·CBD·YBD·BBD·마곡) - 2026 하반기 6개월 구조 진단

서울 A급 오피스 시장이 7분기 연속 상승하던 평균 공실률이 처음으로 하락 전환하며 분기점을 통과했습니다. 한국부동산원 R-ONE 2026년 1분기 발표 기준 서울 오피스 임대가격지수가 전 분기 대비 0.56% 상승했고, 강남 +0.68%, 여의도 +0.64%, 도심 +0.62% 로 5대 권역의 임대료 흐름이 모두 양호합니다. 다만 도심 (CBD) 권역에서는 2026년 2분기부터 약 25만㎡ 의 A급 신규 공급이 시장에 진입할 예정이라 단기 공실률 상승 압력이 누적되며 2031년까지 누적 약 256만㎡ 의 공급 파이프라인이 권역의 중장기 수급을 결정합니다.

본 리서치는 2026년 하반기 6개월 동안 서울 A급 오피스 5대 권역 (GBD·CBD·YBD·BBD·마곡) 의 권역별 임대료·공실률·신규 공급·거래 동향과 임대인·자산운용사 관점의 분기 전략을 정리합니다.

1. R-ONE 2026년 1분기: 5대 권역 모두 상승, 강남 견인

한국부동산원이 2026년 4월 30일 발표한 「상업용부동산 임대동향조사」에 따르면 서울 오피스 임대가격지수가 전 분기 대비 0.56% 상승했습니다. 권역별로는 강남 +0.68% 가 서울 1위, 여의도 +0.64%, 도심 +0.62% 순입니다 (한국부동산원 R-ONE).

"오피스 임대가격지수는 강남권역의 신규 임차수요가 꾸준히 증가하면서 임대료 상승으로 이어졌고, 도심과 여의도 권역도 견조한 임차 수요로 임대료가 상승했다. 다만 도심 권역은 2분기 신규 공급 진입에 따라 단기 공실률 변동 가능성이 있다."

한국부동산원 R-ONE 2026년 1분기 발표 보도자료 (2026.4.30)

2. A급 평균 공실률 7분기 연속 상승세 첫 하락

A급 프라임 자산 기준 서울 오피스 공실률은 7분기 연속 상승 추세가 처음으로 하락 전환된 것으로 추정됩니다 (민간 시장조사기관 집계 기준 약 4.0%, 전 분기 대비 -0.3%p). 권역별로는 강남 2.5%, 여의도 3.2%, 도심 5.5% 수준으로 차별화돼 있으며, 강남이 가장 견조한 상태입니다.

다만 도심 (CBD) 권역은 2분기 신규 공급 진입에 따라 단기 공실률 8~10% 상승이 전망됩니다. 신규 공급 빌딩의 임차 협상과 기존 빌딩의 임대료 동결 압력이 동시에 작용하며 임차인 우위와 임대인 우위가 권역별로 분기할 전망입니다.

3. 5대 권역 cross-section

GBD (강남) - 5대 권역 중 가장 견조

강남은 R-ONE 2026년 1분기 임대가격지수 +0.68% 로 서울 1위입니다. A급 자산의 공실률은 2%대 중반으로 가장 낮으며 신규 임차 수요가 지속되고 있습니다. 2026년 1분기 신규 임차 사례로는 컬리 (코레이트타워), 데이터독 (빗썸금융타워), 더파운더즈 (글라스타워) 등이 보고됐습니다.

자산 시장에서는 이지스자산운용이 매각하는 역삼 센터필드가 2026년 상반기 RFP 단계에 진입했습니다 (최소 매각 호가 약 3조원, 외국계 자문 3사 RFP). 같은 권역의 AP타워도 이지스자산운용에서 스마일게이트자산운용 우협으로 약 3,300억원 규모 거래가 진행 중이며 인접 모텔 부지 통합 약 3만㎡ 신축 (2030년 착공 목표) 까지 패키지로 검토됐습니다. 2026년 1분기에는 시그니쳐타워가 이지스자산운용에서 KB자산운용으로 1조 346억원 (평당 약 3,420만원, 99,997㎡) 에 매각 종결됐습니다. 강남역 L프로젝트 (라이온미싱 부지), 한국감정원 부지 (삼성생명, 연면적 38,277평), 두나무 신사옥 등 2028년 이후 신규 공급 파이프라인도 형성돼 있습니다.

CBD (도심) - 2026 하반기 신규 공급 폭탄

도심은 R-ONE 2026년 1분기 +0.62% 로 양호하나 2026년 2분기부터 신규 공급 진입이 본격화됩니다. 연내 약 25만㎡ 가 시장에 진입하며 G1 서울 (공평 15·16지구), 르네스퀘어 (을지로3가 제6지구), 4분기 이을타워 등이 합산 약 36만㎡ 규모입니다. 2031년까지 누적 약 256만㎡, 연평균 36.5만㎡ (현재 CBD 프라임의 약 25%) 의 공급 파이프라인이 권역의 중장기 수급을 결정합니다.

단기 공실률은 8~10% 상승이 전망됩니다 (민간 시장조사기관 추정). G1 서울에는 금호석유화학 (시그니쳐타워 임대 2028년 만료) 의 임차 LOI 가 보고돼 잠재적 핵심 임차인 이동이 변수입니다. 자산 시장에서는 서울스퀘어가 2025년 11월 ARA코리아자산운용에서 한국투자리얼에셋운용으로 1조 2,800억원 (평당 약 3,200만원, 132,806㎡) 에 매각 종결됐습니다. 매도자 ARA코리아는 2019년 9,882억원 매입 후 7년 만에 약 3,000억원 이상의 차익을 실현한 것으로 추정됩니다. 4월 기준 공실률 약 15% 가 한국투자리얼에셋운용의 단기 엑시트 부담 변수입니다.

YBD (여의도) - 안정 + 매각 mandate 활발

여의도는 R-ONE 2026년 1분기 +0.64% 로 양호하며 공실률 3.2% 보합 상태입니다. 화재보험협회빌딩 재건축으로 보험개발원이 NH금융타워로 보험연구원이 원센티널 (이지스자산운용 리뉴얼 자산) 로 이전했으며 원센티널은 NH농협캐피탈의 대형 면적 계약으로 3분기 공실률 하락을 견인했습니다.

자산 시장에서는 코람코더원리츠가 매각하는 하나증권빌딩 (임대율 99%, 하나금융 70%) 에 페블스톤자산운용이 우협으로 선정 (2026년 2~3월) 됐습니다. 같은 권역의 iM증권빌딩 (미래에셋자산운용) 도 매각 결렬 후 2026년 1월 재입찰을 추진 중입니다.

BBD (분당·판교) - 임대료 상승률 최고 + RTMS 사각지대

분당·판교 권역은 임대료 상승률 +7.8% YoY 로 5개 권역 중 최고를 기록한 것으로 추정됩니다 (민간 시장조사기관 집계). 다만 자가사옥 비중이 약 65% 로 추산돼 임대 가능 면적 자체가 적은 구조적 특성을 가집니다 (민간 시장조사기관 추정).

자가사옥과 법인 SPC 주식 양수도 거래 비중이 높아 RTMS 단일 데이터로는 권역 거래 동향이 완전히 측정되지 않습니다. 2025년 SK AX 판교 (5,068억원) 가 데이터센터 분류로 거래된 것이 대표 사례입니다. SK하이닉스 용인 반도체 클러스터 (원삼면 415만㎡) 와 삼성전자 이동·남사 첨단시스템반도체 국가산단의 총 투자 약 1,000조원이 권역의 정주환경 변화를 가속하고 있으며 SK하이닉스 1기 팹은 21.6조원 신규 시설투자가 진행 중이고 2027년 2월 첫 클린룸 오픈을 목표로 합니다.

마곡 - 신규 공급 부담과 R&D·바이오 수요

마곡은 권역별 임대료가 +2.8% YoY 수준이며 공실률은 16% 대로 추산됩니다 (민간 시장조사기관 집계). 2024년 4분기 신축 공실률이 76.6% 까지 치솟은 후 R&D·바이오 임차 수요가 진입하며 점진 흡수가 진행 중입니다.

이지스자산운용의 원그로브 (2024년 9월 준공, 약 46만㎡·14만평) 는 서울 3번째 큰 오피스로 DL이앤씨 전 계열사, 사람인, 파라타항공, 플래그원이 입주했습니다. 케이스퀘어 마곡 (CP3-2) 도 연면적 159,287㎡, 공사비 2,422억원 규모로 진행 중입니다. 권역의 임차 특성상 영등포 권역 임차인이나 지식산업센터 입주 임차인이 비교적 저렴한 임대료를 고려해 마곡 오피스로 이전하는 패턴이 정착하고 있으며 바이오 기업의 R&D 시설이 핵심 수요로 자리잡았습니다.

4. 2026년 1분기 거래 흐름과 Veacon cohort 분석

2025년 한국 상업용 부동산 거래액은 약 33조원대 규모로 역대 최고를 기록했으며, 서울 오피스가 약 6조원 규모로 전체 거래의 핵심이었습니다. 2026년 1분기는 전 분기 대비 조정 국면에 들어섰습니다. 부동산플래닛 RTMS 신고 기준 2026년 1분기 서울 오피스 빌딩 거래는 약 23건·8,926억원으로 전 분기 대비 약 15%·52% 감소하며 2년 만에 분기 1조원 아래로 내려갔습니다 (정부 RTMS 신고 기준).

Veacon API 응답 기준 강남구 사무용 빌딩 매매를 직전 12개월 윈도우로 추리면 표본은 20건, 평균값 267억원, 하위 25% ~ 상위 25% 구간이 196억 ~ 504억원입니다. 같은 강남구 데이터에서 일반·집합 등기 분리 없이 집계하면 평균값이 2.72억원으로 약 100배 떨어집니다. 표본 정의가 평균값 자체보다 더 중요한 정보가 되는 사례이며 자세한 분석은 시리즈 글 강남 오피스 빌딩 매매 평균값 267억과 오피스 평균값, 누구의 평균인지부터 봐야 합니다에서 정리돼 있습니다.

5. 외국계 자본 매수 의향과 매크로 변수

외국계 자본의 한국 오피스 매수 의향이 역대 최고 수준입니다. 한국이 일본·호주·중화권·싱가포르와 함께 APAC 5대 핵심 시장으로 자리잡았으며 코어 오피스 자산에 대한 매수 의향은 신규 임차 안정성과 공급 절벽 두 가지 변수가 결합돼 강화됐습니다 (민간 시장조사기관 2026 한국 투자자 의향 조사).

한국은행 기준금리는 2.50% 로 2025년 5월 이후 7회 연속 동결 상태입니다 (2026년 4월 10일 회의 기준). 신현송 신임 총재의 첫 정책결정회의가 2026년 5월 28일에 예정돼 있으며 매파적 점도표 컨센서스가 형성됐습니다. 미국 연준 연방기금금리는 3.50~3.75% 로 한미 금리차 100~125bp 가 지속되며 외국계 매수 단가와 환헤지 비용을 동시 변동시킵니다. 원/달러 환율의 약세 (1,500원대) 는 외국계 매수 메리트를 확대하나 헤지 비용 부담도 함께 늘립니다.

6. 2026년 6~12월 변수와 캘린더

2026년 하반기는 CBD 신규 공급 진입, PE 만기 매물 사이클, 외국계 자본 매수 의향 확대가 결합된 임대인 협상력 분기 윈도우입니다. 주요 일정은 다음과 같습니다.

"2026년은 단순한 조정 국면을 넘어 공급 확대와 수요 재편, 그리고 투자 전략의 다변화가 동시에 전개되는 전환점이 될 것입니다. 단기 금리 수혜를 기대한 투자보다는 임대료 상승 가능성과 자산 펀더멘털 강화 전략이 더 중요합니다."

* 민간 시장조사기관 2026 한국 시장 전망 보고서

7. 임대인·자산운용사 분기 전략

권역별 임대인 협상력은 GBD (강세) → YBD (안정) → BBD (특수) → 마곡 (점진 흡수) → CBD (단기 공급 압력) 순으로 차별화됩니다. 매수 사이드에서는 외국계 자본이 GBD 코어 자산을 선호하는 흐름이 강화됐고 국내 자산운용사는 YBD 매각 mandate 와 마곡 R&D 수요 자산을 중심으로 진입했습니다.

PE 만기 매물 사이클이 본격화되며 2017~2020년 조성 펀드의 7~12년차 엑시트 패턴이 2026년 하반기에 다음 만기 군집을 형성합니다. 객실당 단가·평당가가 사상 최고 수준에 도달한 가운데 매수자 가격 저항이 본격화될 가능성이 있어 매도자 우위 윈도우 진입 여부가 핵심 관전 포인트입니다. 임대인은 2026년 4분기 만기 임차인에 대한 사전 통보를 통해 명목 임대료 인상 시도를 본격화할 전망이며, 신규 공급 빌딩이 진입하는 CBD 권역에서는 기존 빌딩의 임대료 동결 압력이 동시 작용할 전망입니다.

Caveats

본문의 민간 시장조사기관 집계 수치는 한국부동산원 R-ONE 표본조사와 자산 grade · 표본 정의 차이로 격차가 존재합니다. 출처별 격차와 한국 CRE 데이터의 구조적 한계는 한국 상업용 부동산 데이터의 5가지 구조적 한계 글에 정리돼 있습니다.

1. A급 평균 공실률 (4.0%) 과 권역별 공실률 (강남 2.5%, 여의도 3.2%, 도심 5.5%) 은 민간 시장조사기관 집계 기준이며 한국부동산원 R-ONE 전국 표본조사 기준 (오피스 8.8%) 과는 자산 grade·표본 정의 차이로 격차가 있습니다. 출처별 표본 정의 차이가 같은 시장에 대한 다른 그림을 만드는 구조적 한계는 시리즈 글에서 정리돼 있습니다.

2. CBD 2분기 신규 공급 약 25만㎡ 와 2031년까지 누적 약 256만㎡ 수치는 발표 시점·자산 정의에 따라 출처별 격차가 있으며 본 글은 시장에 가장 빈번하게 인용되는 수치를 정리한 것입니다.

3. BBD (분당·판교) 의 자가사옥 비중 약 65% 는 민간 시장조사기관 추정으로 RTMS 단일 데이터로는 권역 거래 동향이 완전히 측정되지 않는 구조적 한계가 존재합니다.

4. 거래 단가와 cap rate 는 일부 공시 사실 또는 회사 PR 기반이며 자산별 정확 cap rate 는 공시되지 않습니다. IC 메모 작성 전 한국부동산원 R-ONE 원자료와 권역별 마이크로 데이터 cross-check 를 권장합니다.