한국 공유오피스 1·2위인 패스트파이브와 스파크플러스가 "직접 임차 후 재임대 (전대차)" 모델의 구조적 한계에 직면해 자본 투입 없이 운영 수수료를 받는 호텔식 위탁운영 (에셋라이트) 모델로 전환하고 있습니다. 위워크 본사가 2023년 11월 미국 연방파산법 11조 (챕터11) 파산보호를 신청하며 드러난 전대차 모델의 미스매치가 국내 운영사들의 전환을 가속한 결정적 계기였습니다.
동시에 코리빙 (공유주거) 시장이 인접 자산군으로 폭발적으로 성장 중입니다. 서울 코리빙은 2025년 7,371가구로 9년 만에 4.7배 성장했고 누적 투자 규모는 2024년 1,970억원에서 2025년 3,850억원으로 약 2배 늘었습니다 (민간 시장조사기관 집계). 본 리서치는 공유오피스 운영사가 축적한 운영 노하우가 코리빙·호텔로 전이되는 "공간 소유에서 운영으로" 의 패러다임 전환과 외국계 자본 (CPPIB·ICG·GIC) 의 한국 코리빙 진입을 정리합니다.
1. 전대차 모델의 구조적 미스매치와 위워크 챕터11
공유오피스의 본질적 위험은 자산-부채 만기 불일치입니다. 운영사는 건물주와 5~10년 장기 임차계약 (고정 임대료 지급 의무) 을 맺지만 입주사에는 월 단위·수개월 단위 단기로 재임대합니다. 호황기에는 차익을 남기지만 경기 침체로 공실이 늘면 고정비는 그대로인데 수입은 줄어 적자가 누적됩니다.
위워크 본사가 2023년 11월 미국 연방파산법 11조 파산보호를 신청한 것이 이 모델의 한계를 가장 명확히 보여준 사례입니다. 위워크코리아는 본사와 달리 2023년 매출 1,225억원·영업이익 489억원의 흑자를 유지했으나 과도한 금융비용으로 같은 해 당기순손실 480억원을 기록했고 신규 출점은 2020년 4월 이후 멈췄습니다. 본사 회생 과정에서 부동산 소프트웨어 기업 Yardi 가 최대주주로 자리잡았으며, 한국에서는 을지로점 (2024년 9월 영업종료) 등을 정리해 서울 16개·부산 2개 = 18개 지점을 운영 중입니다.
2. 패스트파이브의 호텔식 전환: 에셋라이트 선언
국내 1위 패스트파이브는 2024년 매출 1,300억원, 영업이익 54억원, 당기순이익 130억원으로 창사 첫 연간 흑자를 달성했습니다 (회사 IR 기준). 2026년 1월 회사는 에셋라이트 전략을 발표하며 자본을 직접 투입하지 않고 건물주와 수익을 나누는 모델로 선회했습니다. 같은 시점 위탁운영 (매니지드 바이 패스트파이브) 13개 지점, 수익분배형 (RS) 15개 지점을 확보했다고 발표하며 자사를 호텔 운영사에 비유했습니다.
AI 가 촉발한 새로운 시대에는 자산을 소유했다는 것이 경쟁력이 아닌, 고객이 원하는 업무 방식과 서비스를 이해해 실질적 가치를 만드는 가치 창출자가 시장의 기준을 바꿉니다. 호텔 산업에서 건물주가 자산을 보유하고 호텔 운영사는 객실 판매와 서비스, 운영을 통해 수익을 극대화하듯 패스트파이브도 건물주와 협업해 입주사 유치와 운영, 서비스 전반을 책임지고 성과를 기반으로 수익을 만들 것입니다.
* 김대일 패스트파이브 대표 (2026.1)
패스트파이브는 IHG·메리어트 같은 글로벌 호텔 체인의 위탁운영 구조를 명시적 벤치마크로 제시했습니다. 2위 스파크플러스도 2024년 매출 758억원·영업이익 82억원 (9년 연속 성장·2년 연속 흑자) 으로 안정세에 들어선 가운데 직영 37개·제휴·위탁 포함 57개 지점을 운영하며 2026년 IPO 추진과 함께 중소형 오피스 브랜드 (오피스B), 자산관리 솔루션 (빌딩플러스) 으로 수익원을 다각화하고 있습니다.
3. 서울 공유오피스 6대 사업자가 시장의 42% 점유
민간 시장조사기관 집계에 따르면 서울 공유오피스는 278개 센터·약 63만㎡ 규모이며 이 중 66% (136개·34만 7,000㎡) 가 강남업무지구 (GBD) 에 집중돼 있습니다. 패스트파이브·스파크플러스·위워크·리저스·디이그제큐티브센터 (TEC)·저스트코 6대 사업자가 국내 시장의 42% 를 점유한 것으로 추산됩니다.
신규 출점은 2021년 21개에서 2023년 9개, 2024년 상반기 2개로 급감했습니다. 임대인 우위 시장 (서울 3대 권역 공실률 1.8%) 이 형성되면서 공유오피스 용도 임차 선호가 떨어진 탓입니다. 즉 신규 임차 확장은 멈췄고 운영사들은 위탁운영 형태로의 전환을 통해 capex 부담 없는 지점 확장을 모색하고 있습니다.
운영사 | 2024 매출 | 영업이익 | 지점·특징 |
|---|---|---|---|
패스트파이브 | 1,300억원 | 54억원 (창사 첫 흑자) | 60개 지점, 위탁 13 + RS 15 |
스파크플러스 | 758억원 | 82억원 (9년 연속 성장) | 직영 37 + 제휴·위탁 합 57개 |
위워크코리아 | 1,225억원 (2023) | 489억원 (당기순손실 480억) | 서울 16 + 부산 2 = 18개 |
리저스 / TEC / 저스트코 | - | - | 6대 사업자 합산 시장 점유 42% |
4. 코리빙 시장 폭발: 9년 4.7배 성장, 외국계 자본 진입
서울 코리빙은 2025년 7,371가구로 9년 만에 4.7배 성장했습니다 (민간 시장조사기관 집계). 2024년 임대차 계약은 전년 대비 29% 급증했으며 누적 투자금은 2024년 5월까지 약 8,350억원에 달합니다. 투자 규모는 2024년 1,970억원에서 2025년 3,850억원으로 약 2배 늘었습니다.
수요 측면에서 1인 가구의 구조적 증가가 동력입니다. 서울 1인 가구 비중은 2015년 전체 378만 가구의 29.5% 에서 2023년 414만 가구의 39.3% 로 증가해 8년 만에 51만 가구가 늘었습니다. 전국 1인 가구는 2024년 41.8% 로 사상 처음 1,000만 가구를 돌파했습니다 (통계청). 40㎡ 이하 유닛 중위 월 임대료는 113만원 수준으로 오피스텔의 약 1.5배입니다.
운영사 | 규모 | 투자·실적 | 특징 |
|---|---|---|---|
SK디앤디 (에피소드 + 로컬스티치 = DDPS) | 합산 약 7,000가구 (1위) | 2025 매출 863억원, 순손실 43억원 | 2029년까지 5만 세대 목표, 2025.6 로컬스티치 인수 |
맹그로브 (MGRV) | 6개 지점·약 1,300명 거주 | 2024 매출 255억원·영업이익 50억원 / 2025 매출 241억원·영업손실 21억원 | CPPIB 합작법인 (총사업비 1조원, 17개 지점·5,600명 목표) |
KT에스테이트 (리마크빌) | 전국 8곳 3,284가구 | KT에스테이트 임대사업 연 약 1,900억원 추정 | KT 인프라 기반 컨시어지 |
홈즈컴퍼니 | 홈즈스튜디오·홈즈스테이·홈즈레드 다각화 | ICG 3,000억원 펀드 | 일본 (도쿄) 진출, "제2의 모리빌딩" 목표 |
5. 외국계 자본 진입과 호텔 자산 컨버전
외국계 자본의 한국 코리빙 진입이 본격화됐습니다. 캐나다연금 CPPIB 는 2025년 1월 맹그로브와 합작법인을 맺어 총사업비 1조원 (CPPIB 95%·MGRV 5%, 초기 투자 1,330억원) 규모로 동대문·성동·영등포·중구에 1,500실을 확정했습니다.
한국 인구의 절반이 거주하는 수도권에 고품질 임대주택에 대한 강력한 수요를 충족할 기회입니다.
* 소피 반 오스트롬 CPPIB 부동산 책임자
영국 ICG 는 홈즈컴퍼니와 3,000억원 규모 펀드를 운영하며, 같은 펀드로 옛 디어스명동 호텔 (112실) 을 약 430~440억원 수준에 매입해 K컬처 코리빙 홈즈레드 명동으로 전환했습니다 (회사 공식 발표 2024.10). 그 외 GIC, M&G, 하인즈, 워버그핀커스 등 글로벌 자본이 한국 주거 섹터에 진입했습니다.
호텔 자산과 코리빙의 융합도 진행되고 있습니다. 로컬스티치는 옛 비즈니스호텔 (치선호텔) 을 리모델링해 을지로점 (약 170실) 을 열었고 롯데호텔은 2023년 7월 로컬스티치와 MOU 를 맺어 296실 규모의 로컬스티치 크리에이터타운 서교를 첫 협력 모델로 선보였습니다. 롯데호텔은 이를 "소프트 브랜드 사업" 으로 규정하며 메리어트의 오토그래프 컬렉션을 벤치마크로 들었습니다.
6. 정부 규제 환경: 임대형 기숙사 신설과 기업형 장기임대
국토교통부가 2023년 2월 건축법 시행령에 임대형 기숙사를 신설해 민간 임대사업자가 코리빙을 합법적으로 공급할 길을 열었습니다. 연면적 제한이 없고 주차장 기준 (200㎡당 1대) 이 완화돼 오피스텔·도시형생활주택보다 사업성이 높습니다.
생활형 숙박시설 규제도 변수입니다. 정부는 2021년 생숙의 주거 사용을 금지하고 미신고 시 공시가의 10% 이행강제금을 부과하기로 했으며, 2024년 7월 기준 건축허가를 받은 전국 생숙은 약 18만 8,000실에 달합니다. 이 규제로 갈 곳을 잃은 생숙·노후 호텔 유휴자산이 코리빙 전환의 매입 대상이 되고 있습니다.
정부는 리츠 등이 운영하는 20년 이상 장기임대주택을 2035년까지 10만호 이상 공급하겠다는 계획을 발표했고, 건축법 개정으로 법인의 임대형 주거 운영이 가능해져 기관투자자 (GIC·CPPIB·한국교직원공제회 등) 의 주거 섹터 진입이 제도적으로 열렸습니다. 한국의 기업형 민간임대 비중은 전체 주거 시장의 1% 수준으로 선진국 (30~40%) 대비 성장 여지가 큰 영역입니다.
7. 공간 소유에서 운영으로: 운영형 자산의 부상
전향의 본질은 "공간 소유" 에서 "공간 운영" 으로의 이동입니다. 공유오피스 운영사가 축적한 표준화된 공간 운영 노하우는 코리빙·호텔·서비스드 레지던스로 전이 가능합니다. 로컬스티치는 애초 2013년 동네호텔에서 출발해 코워킹과 코리빙을 결합했고 패스트파이브도 한 사람의 24시간 (일하는 시간 + 퇴근 후 시간) 장악을 라이프 사업의 명분으로 내세웠습니다.
코리빙을 호텔·임대주택·서비스드 레지던스의 경계에 있는 새로운 운영형 자산군 (Operating Asset) 으로 보기 시작했습니다. 단순 보유보다 운영 효율과 서비스 경쟁력이 자산 가치를 결정하는 시대입니다.
* 민간 부동산 리서치 연구자
운영형 자산은 안정적 임대수익에 운영수익과 매각차익을 결합할 수 있는 구조이며 5% 대 운영수익률과 낮은 공실률이 강점입니다. GIC·CPPIB·M&G·ICG·하인즈·워버그핀커스 등 글로벌 자본이 이미 진입한 것이 신호이며 검증된 운영 노하우를 가진 패스트파이브·스파크플러스·DDPS·MGRV·KT에스테이트·홈즈컴퍼니 등이 향후 위탁운영 사업자로 우위를 점할 전망입니다.
8. 임계점과 리스크 모니터링
전대차 모델의 자연공실률은 5% 입니다. 이를 초과한 공실이 지속되면 운영사는 적자 전환 압력에 들어서며 위탁운영 비중 확대가 시급해집니다. 패스트파이브는 한때 완전자본잠식 상태였던 것으로 알려졌고, 위워크코리아와 스파크플러스도 당기순손실을 경험한 바 있습니다.
코리빙 측면에서는 임대료가 오피스텔의 1.5배를 크게 상회하면 수요 저항이 본격화됩니다. 전용면적당 최대 2.6배까지 격차가 벌어진 사례도 보고됐으며, 가격 대비 서비스 가치 제안이 핵심 변수입니다. 글로벌 플레이어 (홍콩 위브리빙, 아시아 최대 코브 등) 의 한국 진입이 가속되면 국내 운영사의 차별화 (커뮤니티·로컬 콘텐츠) 압력이 커질 전망입니다.
수익성 미검증도 리스크입니다. 맹그로브가 흑자와 적자를 오갔고 로컬스티치가 합병 직전까지 적자였던 점, 미국 커먼 (Common, 2024년 파산) 과 영국 더콜렉티브 (The Collective, 법정관리) 의 사례가 경고합니다. 규모 확장이 곧 수익성을 보장하지 않으며, 한앤컴퍼니의 SK디앤디 비상장화 절차 진행이 DDPS 의 코리빙 전략에 영향을 줄 수 있다는 점도 변수입니다.
Caveats
본문의 민간 시장조사기관 집계 수치는 한국부동산원 R-ONE 표본조사와 자산 grade · 표본 정의 차이로 격차가 존재합니다. SK디앤디·KT에스테이트 등 비상장 자회사의 코리빙 단독 수익성은 그룹 전체 실적에서 분리하기 어려우며, 위탁운영 지점 수·공실률 등 일부 수치는 기업 자체 제공 자료에 기반합니다. 출처별 격차와 한국 CRE 데이터의 구조적 한계는 한국 상업용 부동산 데이터의 5가지 구조적 한계 글에 정리돼 있습니다.